河南省新乡市人民政府办公室


新乡市人民政府办公室关于印发《新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置办法》的通知

新政办[ 2008 ] 145号



各县(市)、区政府,市人民政府有关部门:
　　现将《新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
　　二○○八年七月三十一日
　　

新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置办法
　　一、指导原则和任务
　　(一)指导原则:以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,从讲政治的高度认识保护劳务人员合法权益的重要性。坚持“以人为本、快速反应、统一协调、分级负责、妥善处理、保持稳定”和“谁派出谁负责”的原则。
　　(二)任务:具体负责处理全市范围内商务部门批准的具有对外劳务合作经营资格的企业及劳动和社会保障部门批准的境外就业中介机构(以下统称经营公司)所派出的劳务人员,在境外发生的劳务纠纷或突发事件;受理劳务人员正当的维权投诉;向劳务人员提供政策和法律咨询服务。
　　二、工作机构
　　建立新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置联席会议制度,由市商务局、市劳动和社会保障局负责召集,市商务局、市劳动和社会保障局、市公安局、市外侨办、市工商局、市财政局等部门作为联席会议成员单位。各部门一名分管局领导为成员,各成员单位相关业务处室参与具体工作。
　　三、处理范围
　　(一)境外劳务纠纷。指经营公司派出的劳务人员,在国(境)外与经营公司之间、劳务人员与雇主之间发生的劳务纠纷,主要包括已反映到我驻外使(领)馆出面协调的问题和事件。
　　(二)境外劳务突发事件。是指经营公司派出的劳务人员或劳务管理人员人身安全受到威胁、发生重大伤亡、财产受到重大损失、劳务人员群体性事件以及因战争、自然灾害等不可抗力因素造成境外劳务人员处于困境的紧急事件。
　　(三)国务院相关部门、商务厅、市政府转来及交办的反映侵害外派劳务人员合法权益的事项。
　　四、职责分工
　　发生境外劳务纠纷或突发事件后,在接到我驻外使(领)馆(国家有关部委或商务厅、市政府)通知的第一时间,迅速启动援助机制,协调机构进入快速反应工作状态。
　　(一)市商务局、市劳动和社会保障局:分别负责组织、协调处理由外派劳务经营公司和境外就业中介机构派出的劳务人员发生的境外劳务纠纷或突发事件;负责依法查处非法外派劳务和境外就业中介公司或个人无照经营、超范围经营行为;及时主动沟通情况,反馈信息;督促有关经营公司迅速妥善处理;通告劳务人员户口所在地政府做好调查处理工作;根据要求和需要,按照国家规定申请动用相关经营公司的对外劳务合作备用金;对于重大事件,派遣工作组与相关经营公司一同赴境外开展善后工作。
　　(二)市公安局:协助市商务局、劳动和社会保障局做好调查、处理有关境外劳务纠纷或突发事件的工作,查处外派劳务、境外就业领域的违法犯罪活动。
　　(三)市外侨办:负责与我驻外使(领)馆的工作联系,及时反馈信息、沟通情况;积极协助市商务局、市劳动和社会保障局为处理涉外纠纷的人员快捷办理出国相关手续,并协助做好相应的调查处理工作。
　　(四)市工商局:负责经营公司法人营业执照的发放、年审和变更,依法查处非法外派劳务和境外就业中介公司或个人无照经营、超范围经营行为,并积极协助市商务局、市劳动和社会保障局做好个案的调查处理工作。
　　(五)市商务局会同市财政局、市劳动和社会保障局,按照国家规定管理和动用相关经营公司外派劳务和境外就业备用金。
　　协调机构各成员之间要做到分工协作,密切配合,相互支持,共同维护好我市的外派劳务和境外就业经营秩序。在处理劳务纠纷或突发事件过程中,也要注意同相关县(市)、区人民政府保持联系,争取得到当地政府支持,使每一位劳务人员的合法权益切实得到保护。

五、处理程序
　　(一)协调机构或其成员单位在接我驻外使(领)馆或国家有关部门、市政府的情况通报后,即按其意见和要求,立即通报相关部门启动工作机制,必要时通知各有关单位召开联席会议,弄清情况、分析形势、研究对策、提出解决问题的方案,即按照“谁派出谁负责”的原则,确定主办部门与协办部门,属于哪个部门主管的,就由哪个部门负责处理。
　　(二)按照职责分工,由主办部门将处理解决问题的方案和要求通知有关经营公司及所在地的商务或劳动和社会保障主管部门,督促有关经营公司尽快拿出解决事件的措施和方案并付诸实施,其他协办部门进行积极配合。必要时商请经营公司及劳务人员所在地政府,予以协调解决。
　　(三)实行属地分级负责管理。派出单位和劳务人员所在地政府应积极指导、协调有关部门认真核查处理,市、县(市、区)商务或劳动和社会保障主管部门应积极督促指导经营公司,及时妥善处理劳务纠纷或突发事件,并做好劳务人员及其亲属的安抚和解释工作。
　　(四)各经营公司是负责处理劳务纠纷或突发事件的主体,应本着积极、稳妥、高效和为劳务人员负责的态度,认真处理所发生的劳务纠纷或突发事件。必要时相关经营公司应尽快向境外派遣工作组,如工作需要业务主管部门可派员参加工作小组靠前指挥、协调处理。派出的工作小组应在我驻在国使(领)馆指导下开展工作。
　　(五)根据国家有关规定及处理劳务纠纷或突发事件的需要,动用相关经营公司外派劳务或境外就业备用金;在未动用备用金以前,经营公司要根据需要和上级的要求,先垫付必要的资金用于解决问题的前期经费,确保劳务人员及其亲属思想安定和社会稳定。
　　(六)主办部门应及时将解决劳务纠纷或突发事件的有关措施和解决方案、处理情况向上级交办部门报告,向驻外使(领)馆通报,必要时抄报省商务厅、省劳动和社会保障厅、省外办、省公安厅、中国对外承包工程商会。
　　(七)对无照经营、超范围经营的非法劳务中介或个人,由工商部门、商务部门、劳动和社会保障部门依法予以处罚。
　　(八)在外派劳务、境外就业领域发现的违法犯罪案件,由市公安局负责查处。
　　(九)对严重违规违纪的经营公司由主管业务部门上报上级主管部门给予严肃处理。
　　六、处理原则
　　处理境外劳务纠纷或突发事件遵循“属地管理”和“谁派出,谁负责”的原则。凡境外发生的劳务纠纷或突发事件,一般应由对外签约的经营公司所在注册地的市商务或劳动和社会保障主管部门负责协调处理;劳务人员国内居住地的县级商务或劳动和社会保障主管部门配合处理;对外签约的经营公司在当地商务或劳动和社会保障部门及其他有关部门的指导下负责具体处理。
　　中央、省驻新经营公司派出的劳务人员发生境外劳务纠纷或突发事件,由中央、省驻新经营公司在省商务厅或劳动和社会保障厅的指导协调下进行处理解决,劳务人员国内居住地所在市、县(市、区)商务或劳动和社会保障主管部门配合处理。
　　七、做好处理境外劳务纠纷或突发事件的各项基础工作
　　(一)各成员单位提供必要的资金支持,专款专用,主要用于协调机构应急处理境外纠纷或突发事件的工作费用(如交通、通讯等费用)。
　　(二)确保交通、通讯畅通。市商务局、市劳动和社会保障局可根据工作需要,为经办机构提供车辆,保证及时、妥善处理事件。市商务局、市劳动和社会保障局应明确一部24小时有人值班的固定电话和传真机。
　　(三)为直接负责管理外派劳务和境外就业业务的工作人员办理一本因私护照,以备出国执行处理纠纷和突发事件的紧急任务。
　　八、日常工作和具体要求
　　为保证在劳务纠纷或突发事件发生后,反应灵敏、迅速行动、有条不紊地开展各项工作,建立有关部门参与的正常联络机制,落实部门岗位责任制。
　　(一)根据各部门的人员变化情况,每年年初对我市境外劳务纠纷或突发事件协调机构人员进行一次补充调整,确保机构常设、人员常在、工作常抓、联络畅通。
　　(二)建立各成员部门之间以及与各经营公司之间经常联络机制,及时了解经营公司的外派情况、经营状况和存在问题,力争将可能发生的事件和纠纷解决在事发之前。
　　(三)商务、劳动和社会保障部门要建立联络人制度。各县(市、区)商务局、劳动和社会保障局的业务科科长,作为各县(市、区)的联络人,并上报一部24小时有人值班的固定电话,联络方式如有变化要及时告知工作小组,确保一旦发生事件或纠纷能尽快落实到人。
　　(四)建立定期联席会议制度。每半年召开一次(特殊情况随时召开)联席会议,分析形势,通报有关情况,研究有待解决的问题。

九、附则
　　(一)表彰和奖励
　　在外派劳务人员发生劳务纠纷或突发事件的处理过程中有突出贡献的,由市人民政府按照国务院的有关规定给予表彰与奖励。
　　(二)责任追究
　　执行本办法时,玩忽职守、失职、渎职,不服从统一指挥调度,未认真履行工作职责,组织协调不力,推诿扯皮,物资、资金、措施落实不到位,以致工作出现重大失误,造成严重后果的,依照相关法律法规和规定,追究政府、相关部门领导和相关人员责任。
　　(三)办法解释
　　本办法由新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置办公室负责解释。
　　本办法自发布之日起实施。
　　
附件:新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置指挥部成员
　　名单
　　附件
　　新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置
　　指挥部成员名单
　　指挥长:王治通市　政府副市长
　　副指挥长:刘林成　市政府秘书长
　　　　　　何光亮　市政府副秘书长
　　　　　　李实市　商务局局长
　　成员:　　高弘　　市商务局副局长
　　　　　　刘文艺　市劳动和社会保障局副局长
　　　　　　王景娥　市外侨办副主任
　　　　　　戚绍斌　市公安局副局长
　　　　　　白存玉　市工商局副局长
　　　　　　杨慧　　市财政局局长助理
　　指挥部在市商务局下设新乡市外派劳务和境外就业纠纷应急处置指挥部办公室,市商务局副局长高弘兼任办公室主任。




关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。