二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


　　“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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国家工商行政管理总局


关于进一步开展“限塑”整治工作的通知

工商市字[2009]41号


各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:

　　按照《国务院办公厅关于限制生产销售使用塑料购物袋的通知》（国办发〔2007〕72号）的有关精神，各级工商行政管理部门按照国家工商总局《关于贯彻落实<国务院办公厅关于限制生产销售使用塑料购物袋的通知>的通知》（工商市字〔2008〕42号）要求，“限塑”整治工作已全面展开并取得阶段性成效。但一些地方“限塑”工作仍存在一些薄弱环节，尤其是城乡集贸市场和农村市场还存在着销售使用超薄塑料袋和无偿提供塑料购物袋的现象。为进一步落实“限塑”工作各项措施，深入开展“限塑”整治工作，加强商品零售场所销售、使用塑料购物袋的监督检查工作，现就有关事项通知如下：

　　一、开展宣传教育工作，增强环保意识

　　“限塑”整治工作对遏制“白色污染”，节约资源，保护环境起到重要作用，是实现可持续发展和落实科学发展观的重要体现。各级工商行政管理部门要根据《商品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法》（商务部、发展改革委、工商总局2008年第8号令）、《商务部办公厅、国家发展改革委办公厅、工商总局办公厅关于<商品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法>有关问题的处理意见》（商改字〔2008〕41号）的有关规定，采取有力措施，将“限塑”工作的各项要求落到实处，要会同有关部门加大宣传力度，引导群众树立节能减排、环保消费、绿色消费等理念。采取悬挂条幅、出动宣传车、发布电视公告、张贴通告、发放宣传资料、举办座谈会等多种形式开展“限塑”宣传工作，引导、督促经营者和消费者自觉遵守国家有关规定，营造“人人参与环保、人人爱护环境”的良好社会氛围。引导市场销售绿色、环保、能重复使用的购物袋，鼓励在市场内设立塑料购物袋经营摊位，实行塑料购物袋统一采购、销售。

　　二、以超市、小商品交易市场、集贸市场为重点，开展专项执法检查

　　各级工商行政管理机关要于“五一”国际劳动节前，对超市、商场、集贸市场等商品零售场所销售、使用塑料购物袋情况开展专项检查工作。重点查处以下行为：

　　（一）塑料购物袋销售企业无合法的经营资格；

　　（二）提供、销售不符合国家相关标准的塑料购物袋；

　　（三）向非法设立的塑料购物袋生产厂家、批发商或进口商采购塑料购物袋；

　　（四）未在销售凭证上单独标明消费者购买塑料购物袋的数量、单价和款项；

　　（五）不标明价格或不按规定的内容方式标明价格销售塑料购物袋的行为。

　　三、以农村市场为重点，推动“限塑”工作的深入开展

　　加大对农村市场的检查力度，积极营造合法使用塑料购物袋，共同保护环境的市场氛围。强化集贸市场开办者和经营者的责任，对市场内出现不标明价格或不按规定的内容方式标明价格销售塑料购物袋、向消费者无偿或变相无偿提供塑料购物袋等行为，依据《产品质量法》、《商品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法》等有关法律、法规的规定予以处罚。充分发挥12315申诉举报网络的作用，及时处理有关塑料购物袋的申诉举报，对违法经营行为的举报立即进行核查，对农村商品零售场所违法违规销售、使用不合格塑料购物袋等行为坚决依法查处，加大对大要案件的查处力度，并及时曝光典型案例。

　　四、加大市场巡查力度，构建长效监管机制

　　要不断完善超市、商场、小商品交易市场及集贸市场提供、销售使用塑料购物袋情况的日常巡查监管制度。对经营塑料购物袋行为的监管工作纳入日常化、规范化管理之中，把“限塑”整治工作作为长期性工作来抓，强化日常监管，逐步构建塑料购物袋生产、销售、使用长效监管机制。加强对有关行业协会的指导，支持在会员中开展自我约束、自我规范的活动，加强行业自律。

　　为掌握“限塑”工作开展情况，加强监督检查，国家工商总局将于5月组织对各地“限塑”工作进行专项检查。各省级工商行政管理部门请于4月30日之前将开展此项工作的情况总结、报表（见附件）报送国家工商总局市场规范管司市场信用分类监管处。

　　联 系 人：李丽慧；

　　联系电话：010-88650629，010-68028481（传真）；

　　电子邮箱：scszsc@saic.gov.cn。

　　附件：“限塑”工作情况统计表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家工商行政管理总局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月二日

　　附件：“限塑”工作情况统计表

　　单位：　　　　　　（省、区、市）工商局市场处（盖章）

　　项目　　　　　　　　　　　　单位

　　出动执法人员　　　　　　　　人次

　　检查商品零售场所　　　　　　个

　　检查经营户　　　　　　　　　户

　　查处不合格塑料袋　　　　　　万个

　　查处生产“黑窝点”情况　　　 个

　查处无照经营　　　　　　　　　户

　　查处案件数　　　　　　　　　个

　　罚没金额　　　　　　　　　　万元

　　备注　　　　　　　　　　　查获的典型案例，请将案件处罚　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　决定书复印件另行附上
负责人：　　　填报人：　　　填报时间：