江苏省淮安市人民政府办公室


淮安市政府办公室关于印发淮安市新建商品房接管暂行办法的通知


淮政办发〔2006〕107号

2006年9月7日

各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，省属驻淮单位：

经市政府同意，现将《淮安市新建商品房接管暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



淮安市新建商品房接管暂行办法



第一条 为规范新建商品房接管行为，维护当事人的合法权益，保障物业管理的正常秩序，根据《江苏省物业管理条例》及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称新建商品房接管，是指新建商品房开发建设单位将符合规定的物业移交给业主、业主委员会，以及物业管理服务单位接管新建商品房物业共用部位、共用设施设备的行为。

第三条 市、县（区）房管、规划、建设、林业等部门应当加强对新建商品房接管的监督管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内的新建商品房接管的监督管理工作。

第四条 新建商品房的接管，必须符合下列条件：

（一）所有移交的建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业主管部门的要求建设完毕，并满足使用要求;

（二）开发建设单位对所有移交的建设项目已经相关主管部门专项验收（备案）合格，验收资料齐全，取得交付使用相关证明文件;

（三）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑、构筑物等全部拆除清运完毕，达到场清地净;

（四）供水、供电、供气、供暖、供冷、供热水、通讯等设施按户控制，分户计量，具备相关管理服务单位向最终用户收费的条件；

（五）房屋幢、户号编排经县（区）民政部门确认。

不符合上述条件的，建设单位不得移交，业主委员会、物业管理服务单位不得接管。

第五条 首届业主委员会未成立前，新建商品房开发建设单位应当向前期选聘的物业管理服务单位移交下列物业管理服务相关资料：

（一）相关主管部门专项验收（备案）合格文件：规划、消防、园林、人防、环保、质监、民政、综治主管部门出具的规划、消防设施、绿化竣工、人防工程、环境保护设施、电梯、房屋幢户号编排、安全防范设施验收合格证明文件；建设主管部门出具的房屋建筑、供水（含二次供水设施）、排水、道路、燃气工程竣工验收备案等证明文件，以及按规定落实到位的建设工程质量保证金证明文件；供电、通信、广电等部门或单位出具的供电、电话、宽带、有线电视等工程设施合格证明文件；法律、法规、规章规定的其他文件；

（二）产权资料：项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证（复印件）等相关资料；

（三）技术资料：物业区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）专项维修资金缴纳资料；

（五）开发建设单位与物业服务单位签定的物业服务协议、与业主在房屋买卖合同中签定的物业服务协议，业主临时公约和业主承诺书；

（六）物业质量保修书和物业使用说明书；

（七）物业管理所必需的其它资料。

首届业主委员会成立后，新建商品房开发建设单位应会同前期选聘的物业管理服务单位向业主委员会办理物业管理资料的移交手续。新选聘或续聘的物业管理服务单位应当向业主委员会办理物业管理资料的借用手续。

第六条 新建商品房开发建设单位在移交住宅区时，应当按照物业总建筑面积的3‰至4‰无偿提供物业管理服务用房，由接管的物业管理服务单位使用。

新建商品房开发建设单位在移交物业时，应当向业主委员会提供共用设施设备明细清单和在前期物业管理招投标中约定由开发建设单位提供的物业管理服务装备明细清单。

第七条 接管的物业管理服务用房及共用设施设备，归物业区域内全体业主所有，按照物业服务合同的约定，委托物业管理服务单位管理或提供给物业管理服务单位使用。

第八条 新建商品房开发建设单位应于取得交付使用相关证明文件后，按如下程序进行交接：

（一）书面通知业主委员会和选聘的物业管理服务单位办理接管手续，并提交有关资料；

（二）业主委员会及其选聘的物业管理单位应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，会同开发建设单位向所在县（区）物业管理行政主管部门提出接管申请，约定接管时间及有关事项。县（区）物业管理行政主管部门会同所在地乡镇、街道、村、社区居委会及时指导监督接管工作；

（三）业主委员会及其选聘的物业管理服务单位对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理服务用房等进行查验；

（四）查验中发现的问题，开发建设单位应与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位协商解决；

（五）经查验符合要求的，应在7日内办理有关接管手续，开发建设单位与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位草签《物业管理接管协议》。接管协议中应明确建设工程质量保证金的管理事项，以有利于建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的处理；

（六）有关接管初步结果应在物业区域内显著位置向业主公示10日，开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位应及时处理解决业主提出的问题，在2/3以上业主无异议的条件下正式签订《物业管理接管协议》；

（七）正式签订《物业管理接管协议》后7个工作日内，开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位将《物业管理接管协议》和公示后的情况报送所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。

第九条 业主委员会与新选聘的物业管理服务单位签订的物业服务合同生效后，开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位与业主委员会及其新选聘的物业管理服务单位应及时办理接管手续。

第十条 前期物业服务阶段尚未结束，前期物业服务合同期限届满，开发建设单位应及时续聘或另聘物业管理服务单位，确保物业管理服务的连续。

第十一条 前期物业服务阶段结束前，开发建设单位应提前半年书面告知县（区）物业管理行政主管部门，县（区）物业管理行政主管部门应会同乡镇人民政府、街道办事处依法及时指导业主召开首届业主大会，决定对前期物业管理服务单位续聘或另聘物业管理服务单位。业主大会决定与开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位续约的，业主委员会应于原合同期限届满前30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业管理服务单位的，业主委员会应于业主大会决定后，在合同期限届满3个月前，书面告知原物业管理服务单位，原物业管理服务单位接到告知后须做好撤管的准备工作。

前期物业服务合同即将届满，物业管理服务单位决定不再续约的，应在合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会或开发建设单位，并在物业区域内显著位置予以告示。书面告知日期距合同届满日期不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。

第十二条 原物业管理服务单位撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的撤管之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金、代管的专项维修资金等移交给新的物业管理服务单位。

第十三条 接管有关方的责任：

（一）接管时，交接方均应严格按照国家有关规定和标准进行查验。对查验不合格的一些具体问题，由责任方及时进行整改，并应商定复验时间；

（二）开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位未按规定向业主委员会移交的，由开发建设单位负移交责任；

（三）开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效前的物业管理活动，新选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效后的物业管理活动；

（四）交接后发生的工程质量与相关问题，按国家有关规定由相关责任方及时处理。

第十四条 新建商品房的开发建设单位未与业主委员会及时办理接管手续的，由开发建设单位负相关法律责任。

第十五条 物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理服务单位不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理服务单位拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理服务单位和业主委员会（或建设单位）应通过司法途径解决，不得强行接管。

第十六条 业主未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理服务单位造成无物业管理服务单位管理状态的，县（区）物业管理主管部门会同物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织相应的物业管理服务单位临时代管，同时，应组织指导业主及时完成选聘新的物业管理服务单位工作。代管期间，物业服务标准按照原物业管理服务合同执行，物业服务费用由全体业主承担。

第十七条 接管过程中发生的纠纷，可以申请县（区）物业管理行政主管部门、物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处和相关主管部门调解处理，也可以直接向人民法院诉讼。

第十八条 在新建商品房接管过程中，违反国家、省、市有关法规政策规定的，所在地物业管理行政主管部门和相关部门应依法及时予以处理。

第十九条 分期建设的新建商品房，经所在县（区）物业管理行政主管部门同意，可以分期接管。

第二十条 非新建商品房的接管，可参照本办法执行。本办法实施前，已部分交付尚未全部交付的在建商品房，可按照本办法完善接管手续。

第二十一条 本办法自印发之日起执行。原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。



江苏省南京市人大常委会


南京市机动车维修市场管理条例

２００２年７月１９日南京市第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定２００２年８月２０日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准　

第一章总则

第一条为加强机动车维修市场管理，规范机动车维修市场秩序，维护机动车托修、承修双方的合法权益，保证机动车维修质量，促进行业发展，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条凡在本市行政区域内从事汽车、摩托车等机动车经营性维修活动及其相关活动的单位和个人，均应当遵守本条例。
从事机动车非经营性维修活动的单位和个人，参照本条例有关规定执行。
第三条市、县（区）人民政府交通行政主管部门负责本行政区域内机动车维修市场的监督管理工作，其所属的机动车维修管理机构接受同级交通行政主管部门的委托，具体负责机动车维修市场的日常管理工作。
工商行政、税务、物价、公安、质量技术监督、环境保护、市容等部门应当按照各自职责分工，做好机动车维修市场的相关监督管理工作。
第二章资 质 管 理

第四条从事机动车维修经营活动的，必须具备国家规定的开业条件以及省、市交通行政主管部门依据国家标准制定公布的具体条件。
第五条申请机动车维修资质，应当向交通行政主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）维修作业场所的有关证明；
（三）从业人员的技能证书和名册；
（四）维修设备、检测仪具明细表；
（五）有关安全生产、消防、环境保护和市容环境卫生管理等法律、法规规定应当提供的其他材料。
申请变更机动车维修资质的，适用前款规定。
第六条交通行政主管部门应当自收到申请材料之日起十五个工作日内办理完毕。对符合条件的予以核准，颁发相应类别的机动车维修资质证书；对不符合条件的，作出不予核准的书面决定，并应当书面告知理由。
第七条机动车维修经营者设立分支维
修机构、连锁店或者从事特约维修活动，应当向交通行政主管部门备案。其中从事特约维修活动的，还应当具有该车种生产企业或者其授权单位发给的特约维修资格证书。
交通行政主管部门应当自收到备案材料之日起十个工作日内审核完毕。对不符合相应资质条件的，应当书面通知备案者，并限期达标；逾期不达标的，责令其停止维修经营活动。
第八条机动车维修经营者变更作业场所以及停业、歇业的，应当向当地的交通行政主管部门备案，并依法办理有关手续。
第九条交通行政主管部门应当定期对维修经营者的资质条件和维修业绩进行评定，其结果作为资质保留、升级或者降级的依据。
第三章行 为 管 理

第十条机动车维修经营者应当在资质类别规定的范围内从事维修经营活动。
机动车维修经营者从事维修经营活动时应当公示维修资质类别、收费标准和服务承诺。
机动车配件经销者没有取得机动车维修资质的，不得从事机动车维修经营活动。
第十一条机动车承修方与托修方订立机动车维修合同，应当明确维修标的、数量、质量、收费、配件及材料的提供、履行期限、验收标准和方法、违约责任等。
第十二条机动车维修经营者应当保持作业环境的整洁，符合市容市貌的要求。维修产生的废油和报废的铅蓄电池等废物，应当按照有关规定处理，不得造成环境污染。
机动车维修经营者不得占用道路、公共场所修车或者陈设、堆放配件等实物，不得擅自占道设置广告。
第十三条机动车维修经营者不得承修报废车辆，不得利用配件拼装车辆。未经公安部门批准，不得对在用车辆改装、改色、更改发动机和车架号码。
第十四条机动车托修方可以自主选择具有相应资质的机动车维修者，任何单位和个人不得强行或者变相强行为其指定维修者。
托修车辆时应当提供车辆权属凭证，如实说明车损情况。承修方应当在维修登记台帐中予以记载。
第十五条从事机动车维修经营活动的，不得采取回扣或者变相回扣等不正当竞争手段招揽业务。
第十六条机动车维修经营者必须按税法规定的时限和要求，开具由税务机关监制的机动车维修业普通发票或者增值税专用发票，并将工费清单与料费清单随发票交付托修方核验。
第十七条机动车维修经营者应当按照规定建立车辆维修档案，并向交通行政主管部门报送行业统计报表。
第四章质 量 管 理

第十八条机动车维修经营者必须严格执行国家、行业和地方的机动车维修技术标准和规范，建立健全质量检验制度，保证维修质量。
第十九条机动车维修经营者应当将机动车排气污染指标纳入维修质量内容，按照防治大气污染的要求和有关技术规范对机动车进行维修，使在用车辆排气污染达到规定的排放标准。
第二十条从事机动车二级维护、发动机总成大修、整车大修的机动车维修经营者应当配备机动车尾气检测仪器，对托修的机动车免费检测尾气，并将检测结果及时告知托修方。托修方对检测结果有异议的，可以向有关主管部门投诉。
托修的机动车尾气超过规定排放标准的，应当及时修理。排气污染超过规定排放标准的车辆不得交付使用。
交通行政主管部门应当会同有关部门加强对维修经营者尾气检测及修理活动的管理。
第二十一条机动车维修经营者不得使用和销售无产品合格证、厂名、厂址的配件产品，不得以次充好、以旧充新、以假充真。
机动车承修方应当使用原厂配件维修车辆。确需使用非原厂配件的，应当事先告知并征得托修方同意。
第二十二条经过二级维护、发动机总成大修、整车大修的车辆出厂前应当进行维修质量综合性能检测。经检测合格，应当发给维修竣工出厂合格证。
禁止任何单位和个人伪造、倒卖、转借机动车维修竣工出厂合格证。
第二十三条机动车维修经营者应当执行国家规定的质量保证期制度。在质量保证期内，因维修质量原因造成车辆故障或者损坏、排气污染超过规定排放标准的，由承修方无偿及时修理。
第二十四条机动车综合性能检测经营者应当按照国家规定的标准独立公正地开展检测业务，提供真实、准确的检测报告。
机动车综合性能检测经营者可以按照核准的检测范围接受有关部门的委托，进行机动车安全性、动力性、经济性、可靠性及噪声、尾气排放等项目的检测。
第五章监 督 检 查

第二十五条交通行政主管部门和相关监督管理部门应当依法对机动车维修市场实施监督检查，及时查处违法行为，维护机动车维修市场正常秩序，保障机动车托修方和有关当事人的合法权益。
第二十六条交通行政主管部门应当建立违
法修车投诉、举报受理制度，对投诉、举报案件应当在二十个工作日内调查处理完毕，并将结果告知投诉、举报人。
第二十七条有下列行为之一的，交通行政主管部门可以对报废车辆、拼装车辆、配件、设备、仪具等采取暂扣措施，并在七日内作出处理决定：
（一）无机动车维修资质证书擅自从事维修经营活动的；
（二）承修报废车辆、利用配件拼装车辆的；
（三）使用不符合质量标准的配件的。
交通部门发现擅自承接在用车辆的改装、改色以及更改发动机和车架号码的，应当及时通知公安机关处理。
第二十八条交通行政主管部门和相关监督管理部门应当公正执法，公开办事制度，公示其执法主体、依据、程序、结果。
第六章法 律 责 任

第二十九条违反本条例有下列行为之一的，由交通行政主管部门或者其委托的机动车维修管理机构予以处罚：
（一）无机动车维修资质证书擅自从事机动车维修经营活动的，责令其停止维修经营活动，没收全部违法所得，可以并处五千元以上二万元以下的罚款。
（二）机动车维修经营者超越核定的维修类别或者擅自改变作业场所的，责令其立即改正，可以处三千元以上五千元以下的罚款，情节严重的，可以并处暂扣三十日以内的机动车维修资质证书。
（三）机动车维修经营者承修报废车辆、擅自改装或者利用配件拼装车辆的，责令其将车辆解体，可以处五千元以上一万元以下的罚款，情节严重的，可以吊销机动车维修资质证书。
（四）机动车维修经营者不按照规定的技术标准和规范进行维修作业，或者维修作业缺项漏项，或者经维修交付使用的车辆排气污染达不到规定排放标准的，责令改正，每车次可以处五百元以上一千元以下的罚款。
（五）机动车综合性能检测经营者不按照规定的技术标准进行检测或者不如实提供检测报告的，责令改正，可以并处一千元以上五千元以下的罚款。
（六）伪造、倒卖、转借机动车维修竣工出厂合格证的，收缴其非法证件，可以处五千元以上一万元以下的罚款，情节严重的，可以吊销机动车维修资质证书。
第三十条机动车维修者占用道路、公共场所修车，使用或者销售假冒伪劣配件以及违反本条例其他规定的，由有关部门依照法律、法规的规定处罚。
第三十一条机动车维修者违反本条例，一年内受到行政处罚三次以上的，交通行政主管部门对其维修资质重新评定。
第三十二条拒绝、阻碍机动车维修管理执法人员执行公务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条机动车维修管理执法人员违反法定权限和程序执法、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员及其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条机动车维修经营者违反本条例，对机动车所有者或者使用者造成损害的，应当依法承担民事责任。
第三十五条机动车托修、承修双方因维修质量、维修价格和履行维修合同发生纠纷的，可以选择下列方式解决：
（一）当事人协商；
（二）向交通行政主管部门申请调解或者向消费者协会投诉；
（三）根据仲裁协议申请仲裁；
（四）依法向人民法院起诉。
第七章附 则

第三十六条本条例自２００２年１０月１日起施行。２０００年１月７日南京市人民政府发布的《南京市机动车维修行业管理办法》同时废止。