试述买卖合同的当事人及标的物

韩召峰


　　（一）买卖合同的当事人
　　买卖合同的当事人包括出卖人和买受人
　　对于买受人，依据合同法的规定，须具备相应的民事行为能力，除此以外，并无特别的特别要求。但实际上，依据民法的基本原则、其他法律的规定以及特定买卖合同的性质，某些具有特别身份的人不得成为特定买卖合同的中买受人。如监护人负有保护被监护人、维护被监护人合法利益的责任。如果监护人购买被监护人的财产，就很难确保被监护人的利益。因此，监护人不得成为被监护的财产的买受人。再如受托人一般不得自行购买委托人委托其了售的财产；拍卖公司及其职员不得购买委托拍卖的财产《拍卖法》第22条；公务人员、其配偶及其近亲属不得购买由该公务人员依职权出售、变卖的财产；公司的董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与不公司订立合同或者进行交易《公司法》第149条第1款，成为特定买卖合同所买卖人。此外，军队、武装警察部队、司法行政执法机关也不得成为商事经营活动中所订立的买卖合同的买受人。
　　对于出卖人，除须具备相应的民事行为能力之外，根据《合同法》第132条第1款的规定，应当是买卖凳 标的物的所有权人或其他有处分权人。该项规定属于倡导性规定，这表明，出卖人的资格发符合法律的特别限定。其中所谓所有权人，依据《民法通则》第71条的规定，是指依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分权利的人；所谓有好梦难圆人是指经过所有权人授权或基于法律的规定，可以对他人的财产为出卖行为的人。有处分权人在甸现行立法上主要包括：
　　1.抵押权人和质押权人。抵押权人和质押权人作为担保物权人，在债务人不能依约履行债务时，有权依照抵押合同或者质押合同的约定将抵押人的财产变卖或拍卖，并从变卖、拍卖的价款中优先受偿。
　　2.留置权人。留置权属提保物权的一种，留置权人在法律规定的条件满足时，有权留置其依照合同约定所步占有的全力人的动产，并可依法将该财产变卖、拍卖，然后从变卖、拍卖的价中优先受偿。
　　3.法定优先权人。依据《合同法》第286条的规定，建设工程俣同承包人可以依照法律的规定，享有法定优先权。在发饣人未依照约定支付价款，且经催告仍不支付时，得申请人民法院将建设工程依法拍卖，然后从拍卖的介款中优先受偿。
　　4.行纪人。行纪人是授受委托人的委托，以自己的名义为委托人进行贸易活动的人。行纪人在所有权人的授权之下，可以遵从所有权人的指示进行处分行为。
　　5.经营权人。国有企业对国家授予的财产所享有的经营权，也包括占有、使用、收益和处分权能，故虽非所有权人，仍有权以出场的方式处分财产。
　　6.人民法院。依据我国《民事诉讼法》第226条的规定，人民法院对逾期拒不履行法律广收确定底图人的被执行人的财产，有权进行查封、扣押，并交有关单位拍卖或者变卖，以人民法院的名义强制被执行人履行义务，实现债权人的债权。
　　（二）买卖合同的标的物
　　对于买卖合同标的物的范围，各个国家和地区的规定不尽一致，英美法系国家的商事买卖法上的一般将其限定为货物的买卖，也即实物买卖。日本民法和我国台湾地区的“民法”上，买卖合同标的物既包括实物，又包括其他的财产权利《日本民法典》第555条、我国台湾地区“民法”第345条。我国合同法上，买卖合同的标的物，依据《合同法》第130条规定，应认定为实物。财产权利的转让，规定在诸如供用电、水、气、势力合同、技术转让合同、土地使用权出让、转让合同等其他的合同类型中。


北安市人民法院　韩召峰
浙江省人大常委会


浙江省城乡建设用地管理办法（修正）
浙江省人大常委会



（1983年7月13日浙江省第六届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 根据1984年9月6日浙江省第六届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈浙江省城乡建设用地管理办法〉的决定》修订）

目 录

第一章 总 则
第二章 国家建设用地
第三章 农村建设用地
第四章 对违反用地管理行为的处置
第五章 附 则
为了维护社会主义土地公有制，保护和节约使用土地，保障农业生产和各项建设事业的发展，根据《中华人民共和国宪法》和国务院《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》的规定，结合本省实际情况，制定本办法。

第一章 总 则
第一条 土地是国家的宝贵资源。节约和合理利用土地，是一项基本国策。我省人多地少，土地特别珍贵。管理好城乡建设用地，制止乱占滥用土地，是各级人民政府的重要职责。
第二条 本办法适用于本省范围内国家建设用地、城乡集体单位建设用地和农村私人建房用地的管理。
本省经济技术开发区内建设用地的征用和管理办法，另行规定。
第三条 一切国有土地、集体所有土地（包括农民的宅基地、自留地、自留山、承包地），任何单位和个人不得侵占、买卖、变相买卖、租赁和违法转让。
农民对宅基地、自留地、自留山、承包地只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。
第四条 省、地、市、县农业厅（局），是各级人民政府土地管理职能部门，对辖区内土地实行管理。
乡（镇）人民政府对辖区内土地的使用，进行检查和监督，保证本办法的贯彻实施。
第五条 城市、建制镇规划区内的土地，由城乡建设部门按照批准的城镇规划，实施统一的规划管理。在城镇规划区内进行建设，需要使用土地的，必须服从城镇规划和规划管理。
第六条 市、县人民政府对辖区内国家建设用地、城乡集体单位建设用地和农村私人建房用地，必须提出年度建设用地的规划和控制指标，由省土地管理部门核定，报省人民政府备案。
各项建设用地，都必须服从城乡建设规划，按规定办理征用、划拨、使用的审批手续。

第二章 国家建设用地
第七条 列入计划的国家建设项目需要使用集体所有土地的，必须按照《国家建设征用土地条例》第七条规定的程序，办理征地手续。
国家建设征用土地，由所在市、县土地管理部门主持，用地单位和被征地单位按照本办法的规定，商定正确处理补偿、安置等事项。
城市和建制镇的城镇建设需要征用土地的，可由城乡建设部门根据批准的城市、建制镇建设规划，办理申报征用手续。
第八条 征用土地的审批权限：
征用耕地（包括园地、养殖水塘——下同）二亩以下（含二亩），非耕地五亩以下（含五亩），由县（市）土地管理部门审查，县（市）人民政府批准；征用耕地二亩以上至五亩，非耕地五亩以上至二十亩，由市、地区土地管理部门审查，市人民政府、地区行署批准；征用耕地五亩以
上，非耕地二十亩以上，由省土地管理部门审查，省人民政府批准，征用耕地一千亩以上，非耕地一万亩以上，由省人民政府审查，报国务院批准。
征用城市人口五十万人以上的城市郊区的土地，按《国家建设征用土地条例》第八条规定，由市人民政府审查，省人民政府批准。
根据批准的城市建设规划，进行成片建设需要征用集体所有土地的，由市人民政府提出报告，经省土地管理部门调查核实，省人民政府批准征地指标后，由市人民政府统一办理征地事宜。
省、市、县人民政府批准建立的常年固定蔬菜基地，不得征用；因国家建设的特殊需要，非征不可的，必须经省人民政府批准，在补足新菜地后，才能使用。
市、县人民政府审批和申报征用的土地，不得超过省核定的年度建设用地控制指标。
第九条 征用土地，用地单位应支付土地补偿费、青苗补偿费和地面附着物补偿费。
（一）土地补偿费。征用耕地的补偿标准，城市郊区为年产值的五至六倍，其他地方为年产值的四至五倍。年产值按该耕地被征用前三年的平均产量和国家牌价（按照征购和超购的实际比例）计算。征用非耕地的，其补偿费标准最高不超过耕地标准的二分之一，年产值以粮田计算。
（二）青苗补偿费。被征耕地上青苗的补偿标准为当季作物的产值；无苗的或协商征地方案后抢种作物的，不予补偿。
（三）地面附着物补偿费。被征土地上的树木和建筑物、构筑物等设施，予以折价补偿或迁建。补偿标准由市、县人民政府规定。协商征地方案后抢种树木或抢建设施的，不予补偿。
第十条 征用耕地的，用地单位还应支付安置补助费。
需要付给安置补助费的人数，按征用面积与被征地单位原人均耕地之比计算。每一个需要安置的人的安置补助费，为被征耕地每亩年产值的二至三倍。征用耕地每亩需安置的人数在四人以上的，其安置补助费总额最高不得超过被征耕地每亩年产值的十倍。
给予安置补助费的，不安排招工。
第十一条 被征地单位收取的土地补偿费、安置补助费，由集体用于发展生产、安排因土地被征用而出现的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得列入农民集体收益分配或移作他用。土地管理部门、乡（镇）人民政府和农业银行负责监督。
青苗或地面附着物属于个人的，补偿费付给个人。
第十二条 因耕地被征造成的农业剩余劳动力，应由所在乡、村安置，从事农业和其他各业生产。确实安置不完的剩余劳动力，具有下列情形之一的，经劳动部门批准，可用招工办法进行安置：
（一）被征耕地在城市、县城规划区内，征地后人均耕地不足零点四亩的；
（二）国家和省的重点建设项目征用耕地的。
招工名额按被征耕地面积与原劳均耕地之比计算。用招工办法安置的劳动力，必须符合招工条件，实行合同制，主要安置在集体企事业单位。其户粮关系的迁转，按照国家和省的有关规定办理。
用招工办法安置劳动力的，其安置补助费付给招工单位，被征地单位不得索取。
第十三条 建设单位征用耕地的，应向市、县农业部门交纳造地费；征用蔬菜基地的，应向市、县蔬菜主管部门交纳菜地建设费。造地费和菜地建设费的收取标准和使用管理办法，由省人民政府规定。
第十四条 被征地单位的计税耕地被征用后，其农业税和粮食、农副产品购销指标应予调整，具体办法由省人民政府规定。
第十五条 土地被征完的生产队，有条件的，可组织迁队、并队。土地被征完而不能迁队、并队的，其不符合招工条件的农民，经所在市、县人民政府审查，市人民政府、地区行署批准，可就地转为非农业人口。
迁队、并队或撤销建制的生产队，其集体所有的财产和所得的土地补偿费、安置补助费，由市、县农业部门和乡（镇）人民政府与农村集体经济组织商定处理，用于组织生产和农民生活补助，不得私分。
第十六条 国家兴建大、中型水利、水电等工程，需要移民的，由所在市、县人民政府按照国家有关规定办理。
第十七条 凡按照本办法规定征用土地的，被征地单位应服从国家建设的需要，签订征地协议，按期拨出被征用的土地，不得提出额外要求，妨碍和阻挠国家建设。
第十八条 征用一年还不使用的土地，除经原批准征地的机关同意延期使用的以外，所在市、县人民政府有权收回，并报原批准机关备案。原用地单位不得擅自处理，其他任何单位和个人不得侵占。
对收回的土地，可按本办法规定的审批权限，有偿拨给其他符合征地条件的单位使用；或经原批准征地机关许可，暂借给农村集体经济组织耕种；国家建设需要时，应即无条件收回。
第十九条 在工程施工过程中，因堆料场、运输通道或其他设施需要临时用地的，应在已征用的土地范围内解决。确实需要借用土地的，用地单位可提出借用数量和期限的申请，由市、县土地管理部门审批。借用二十亩以上的，由省土地管理部门审批。借用期一般不得超过二年，确实
需要延长借用期限的，报原批准机关审批。借用期间，用地单位应按所借土地的年产值逐年予以补偿。在临时用地上不得兴建永久性建筑。工程竣工后，应负责恢复土地耕种条件，归还原单位。
第二十条 城镇集体所有制单位进行建设，需要使用农村集体所有土地的，视同国家建设征用土地，按照本章的规定办理。
全民所有制单位或城镇集体所有制单位与农村集体经济组织联合投资兴办企事业，需要使用农村集体所有土地的，比照本章的规定办理。
第二十一条 农村集体经济组织长期耕种的国有土地，国家建设需要时，应予收回，不予补偿。有青苗的，付给青苗补偿费。
第二十二条 国家建设需要使用城市市区和建制镇的国有土地和国营农、林、牧、渔场的国有土地的，按照本办法第八条规定的审批权限，分别由城乡建设部门、土地管理部门审查，经批准后划拨。

第三章 农村建设用地
第二十三条 乡、镇和村庄，应按照因地制宜、合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的要求，制定建设规划。
村的规划要经村民大会讨论通过，报乡（镇）人民政府批准；乡（镇）的规划，要经乡（镇）人民代表大会讨论通过，报县人民政府批准。
农村建设用地，应尽量利用现有旧房宅基地、空地、荒地、坡地等非耕地，不占或少占耕地。
第二十四条 农村集体建设（包括兴建、扩建乡镇企业、事业、公用设施）需要使用土地的，必须办理申报、批准手续；其用地的审批权限，比照本办法第八条的规定办理。
农村兴建小型农田水利、简易公路等设施需要使用土地的，其用地审批手续由市、县人民政府规定。
第二十五条 严格控制砖瓦窑和砖瓦窑的用地。市、县人民政府对砖瓦窑要认真进行清理。凡属盲目发展、滥占耕地的，应一律取缔，责令退地还耕。对准许其继续生产的砖瓦窑，应在保证水土不流失的条件下，充分利用不宜种植的山丘、土坡取土，并同造地结合起来，不得占用耕地
。严禁在河堤、海塘、路基取土。对已被占用的耕地，应有恢复种植或用于其他生产的切实措施。新建砖瓦窑应按省人民政府的规定办理审批手续。违者，责令拆除，并追究有关人员的责任。
第二十六条 严格控制占用耕地建房。农村私人建房，应服从村镇建设规划。任何人不得违反村镇规划，擅自占地建房。
要搞好农村住房设计，提倡盖楼房，严格限制宅基地面积。
农村私人建房宅基地面积标准，由市、县人民政府按照省人民政府《贯彻执行国务院〈村镇建房用地管理条例〉的实施办法》，结合当地实际情况，作出具体规定；农村各类专业户、非农业个体经营户和经济联合体的生产、营业房屋的建设用地面积标准和用地管理办法，由省人民政府
规定。
农村私人建房需要使用土地的，应向所在村的村民委员会申请，经村民大会讨论通过；使用非耕地的，由乡（镇）人民政府审批，报市、县土地管理部门备案；使用耕地的，经乡（镇）人民政府同意，报市、县土地管理部门审查，由市、县人民政府批准。
市、县人民政府审批农村私人建房占用耕地，不得超过省核定的年度建房用地控制指标。
第二十七条 回乡落户的退休、退职、离休职工、干部、军人和其他人员的建房用地，列入村镇建设规划，与农民同等对待。
回乡定居的华侨和港澳同胞、外籍华人的建房用地，以及侨眷用侨汇建房的用地，由市、县人民政府审核批准。
第二十八条 农民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由村民委员会收回。
出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地（经村民委员会同意调剂宅基地的除外）。
第二十九条 改造旧村、建设新村腾出多余宅基地用于农业生产的，可比照新开荒地，免征农业税五年。
第三十条 禁止占用耕地建坟。积极提倡火葬、深埋，利用山地等非耕地建设公墓，但不得破坏山林。

第四章 对违反用地管理行为的处置
第三十一条 有下列违法行为的，分别给予经济制裁、行政处分：
（一）国家机关、团体、学校、部队、企事业单位买卖、变相买卖、租赁国有土地的，非法所得予以没收，土地使用权由土地管理部门或城乡建设部门收回，在违法占用土地上兴建的建筑物予以没收或拆除，对双方主使人和直接责任者处以罚款，并可给予行政处分。
（二）集体单位或个人出卖国有土地（包括城市国有土地、国家已征用的土地、借给农村集体经济组织的国有土地）的，交易无效，非法所得予以没收；已建建筑物的，予以没收或拆除；对出卖者处以罚款，并可给予行政处分。
（三）单位或个人擅自侵占国有土地建房的，责令退还土地，所建房屋予以没收或拆除；造成经济损失的，责令赔偿；并可给予行政处分。
（四）建设单位与农村集体经济组织买卖、变相买卖、租赁集体土地，未建建筑物的，没收非法所得，土地退还集体，并对双方处以每亩五千元至一万元的罚款；买卖、变相买卖、租赁蔬菜基地的，加倍罚款；已建建筑物的，其土地、建筑物及非法所得一并予以没收；对双方主使人和
直接责任者处以罚款，并可给予行政处分。
（五）违反本办法规定，拒不签订或拒不执行征地协议，影响被征地单位生产和农民生活或妨碍用地单位施工建设，使对方造成损失的，责令赔偿，并对主使人和直接责任者处以罚款或行政处分。
（六）超越审批权限擅自批准征用、划拨土地的，审批无效，对审批人给予行政处分。
（七）建设单位借用临时用地到期不归还的，责令归还土地，赔偿对方的经济损失；拒不归还的，处以每年每亩五千元至一万元的罚款，并对主使人处以罚款。
（八）农村集体经济组织未经批准占用集体土地兴建建筑物的，限期拆除，退地还耕；不能拆除恢复耕种的，处以每亩五千元至一万元的罚款；超过批准面积兴建建筑物的，对超过部分按上述规定处罚；并对主使人和直接责任者处以罚款，或给予行政处分。
（九）农村集体经济组织未按规定办理使用土地批准手续，以土地入股与全民所有制单位或城镇集体所有制单位搞联营企业建房的，处以罚款。
（十）农村集体经济组织占用集体土地建房出卖、出租的，交易无效，非法所得予以没收，处以每亩五千元至一万元的罚款，并对双方主使人和直接责任者处以罚款。
（十一）农民侵占集体土地建房的，责令拆除，退还土地；房屋不能拆除的，处以罚款；超过批准的宅基地面积建房的，对超过部分处以罚款。
（十二）农民在自留地、承包地上毁田打坯、烧砖瓦的，责令还耕，并可处以罚款。
（十三）城镇居民、农村非农业户侵占或购买集体土地建房的，责令拆除，退还土地；已建房屋不能拆除的，予以没收，或处以罚款。
（十四）国家工作人员、农村基层干部利用职权，非法占地建房的，责令拆除，退还土地；房屋不能拆除的，予以没收，或处以罚款；并可给予行政处分。
以上（十一）、（十三）、（十四）项中的罚款数额，由市、县人民政府规定；其余各项中对主使人、直接责任者、当事人的罚款数额，最高不超过其本人六个月的收入。
第三十二条 对违法单位的经济制裁，由所在市、县土地管理部门或城乡建设部门提出，报同级人民政府批准后执行。其上级主管部门负责督促。
对国家工作人员、职工的经济制裁，由所在市、县土地管理部门或城乡建设部门决定和执行，违法者所在单位负责督促；处以没收建筑物的，报市、县人民政府批准后执行。
对农村基层干部、农民、非农业户的经济制裁，由乡（镇）人民政府决定和执行，并报市、县土地管理部门备案。
对国家工作人员、职工的行政处分，由所在市、县土地管理部门或城乡建设部门提出意见，由主管单位决定和执行。
第三十三条 全民所有制企业、事业和行政机关支付的罚款和经济赔偿，应从本单位企业基金、利润留成、经费包干结余或单位预算外资金中支付，不得列入生产成本、事业费、行政费或摊入基本建设投资。主管部门和银行负责监督。
第三十四条 以上各项罚、没收入，由处罚执行机关收取，交市、县财政部门。
第三十五条 对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由决定处罚的机关申请人民法院强制执行。
第三十六条 有下列行为之一，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）盗卖国有土地骗取非法所得的；
（二）为首策划出卖集体土地，破坏集体生产的；
（三）在买卖、变相买卖、租赁土地等非法活动中进行投机倒把的；
（四）在征用、划拨土地过程中贪污、受贿、敲诈勒索的；
（五）在征用土地或处理违反用地管理行为过程中，煽动闹事，破坏公共秩序的。
第三十七条 对本办法公布以前发生的违反用地管理办法的行为，分别由省、地、市、县人民政府根据当时的法规和政策，进行处理，对抗拒者应从严处理。

第五章 附 则
第三十八条 本办法自公布之日起施行。本省其他有关建设用地管理的规定，与本办法有抵触的，以本办法为准。



1984年9月6日