关于工程保修期与商品房质保期的若干法律问题
武志国
2010年5月4日，住房和城乡建设部颁布的《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）规定：建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程质量的全面管理责任。要保证合理的工期和造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。施工单位要严格按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工，对住宅工程的施工质量依法承担责任。要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修，对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。
一、施工单位应对建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，向建设单位履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等；在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
鉴于上述规定，保修期指是建设工程承包单位对所承包工程承担保修责任的期限。该期限可由双方在合同中自行约定，但不应违背《建设工程质量管理条例》对最短期限的强制性规定，未明确最短期限的项目可由双方自由约定。承发包合同完全可以约定长于上述最短期限的保修期限，建设单位可在综合考虑成本等允许的情况下与施工单位争取约定较长的保修期限。
二、缺陷责任期与保修期两个概念有一定区别，缺陷责任期本质是预留质保金的期限，承发包合同对此等约定应避免混淆
建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条、第五条规定：“本办法所称建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。”
因此，缺陷责任期的本质是扣留质保金的期限，具体期限由承发包双方约定，而保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，质量缺陷责任期包含在质保期内，缺陷责任期与保修期的区别还是比较明显的。建设单位在承发包合同应避免只约定质保期未约定缺陷责任期的情形。
三、房地产开发企业对所售商品房向购房人承担质量保修责任的期限也不同于建设工程施工承包单位向房地产开发企业承担的工程保修期，后者的长短也受相关规定约束。
房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）第五条第三项、第六条规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述规定的期限。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
同时，建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
鉴于上述规定，应注意：1）商品住宅的保修期限不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；2）前述存续期少于《规定》确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
因此，施工承包方向开发商承诺的质保期与开发商向购房人承诺的质保期起算期限和长短的不同，一旦商品房未及时销售，则会发生施工承包方向开发商承担的保修期的存续期不足开发商应按《规定》向购房人承担的最低保修期。
上述规定虽具有一定强制性，但并非效力性规定，开发商可以和购房人在商品房买卖合同补充协议及住宅质量保证书明确约定“商品住宅的保修期限等于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”，按理分析，此等约定是合同双方自愿的意思表示，不应被认定无效，当然现实中也有一些法院判定此等约定无效的情形。但如此约定的风险也仅限于被判定无效，因此仍可以考虑安排上述约定，以尝试减轻建设单位的保修负担。
开发商可能会宣告清算，所以存在房地产开发商的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，应由其股东承担对购房者的违约责任，股东仅在其清算所得范围内承担有限责任。
开发商能否通过约定将保修的责任转嫁给施工单位呢，笔者以为，从法理上讲，通过三方约定的方式可以转嫁，实践中可能也不好操作，施工单位和购房人未必同意。
购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的，建设单位可以申请法院追加施工单位列为第三人，法院在查清事实的基础上，可以直接判决施工单位承担赔偿责任。如果构成质量侵权的话，笔者以为购房人可以直接起诉开发商和施工单位作为共同被告。正如《侵权责任法》第八十六条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”
四、建设单位未及时向施工单位发出保修通知，建设单位擅自自行进行维修或者委托第三方维修后保修责任的认定
《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）（下称《办法》）规定：
（1）房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修（《办法》第九条）
（2）保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案（《办法》第十一条）。
（3）施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任（《办法》第十二条）。
建设单位要求施工单位支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件：一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷；二是质量缺陷的责任方为承包人；三是建设单位已向施工单位发出保修通知（笔者以为通知之时虽然过了质保期，但是质量瑕疵是在保修期限内出现质量缺陷的，施工单位仍应承担维保责任，如因迟延通知扩大的损失可以免责）。建设单位应当能证明以上事实，可现实中建设单位的证据往往不能证明上述三个方面，事过境迁举证难度大，不够重视举证能力差。
关于贯彻实施交通行业标准《营运客车类型划分及等级评定》（JT/T325-2002）的通知
交通部
交通部关于贯彻实施交通行业标准《营运客车类型划分及等级评定》（JT/T325-2002）的通知
厅公路字[2002]246号
关于贯彻实施交通行业标准《营运客车类型划分及等级评定》（JT/T325-2002）的通知
各省、自治区、直辖市交通厅(局、委)：
为促进运力结构调整，进一步提高道路旅客运输业的竞争力，2002年5月部以交科教发〔2002〕209号文发
布了行业标准《营运客车类型划分及等级评定》(JT／T325— 2002，以下简称325标准)自2002年7月1日起正式实施。
为切实做好325标准的宣贯实施工作，现将有关事项通知如下：
一、认真学习，提高认识
325标准是在总结近年来我国道路旅客运输发展客观实际的基础上，积极采用国际标准，吸收先进技术，对标准参数进行了完善和修改之后发布的，是加强道路运输车辆技术管理的重要技术法规，是指导道路运输业运力结构调整、提高营运客车安全性和舒适性的重要依据。各地交通主管部门应积极做好325标准的宣贯工作，重点要在各级道路运政管理机构、道路客运企业、客车生产企业及相关人员范围内，开展标准宣贯培训工作，使其了解掌握标准内容。为此，部将集中开办二期标准宣贯培训班，具体工作将委托中国公路学会客车学会承办。
二、完善客车评定制度，切实做好客车等级评定工作
各级道路运政管理机构要以实施325标准为契机，完善客车等级评定制度，加强客车等级评定工作。在做好对新进入道路运输市场客车的等级评定工作的同时，还要高度重视对在用营运客车等级的年度复核工作。为使营运客车类型划分及等级评定工作取得实效，各地还要将这项工作与审批运输线路及核定运输价格挂起钩来。
各级交通主管部门在开展营运客车评级工作时，对巳列入部颁《典型客车类型划分及等级评定表》的车型产品应将其作为主要评级参照依据，不应以任何形式另行发布评定表或目录。对于运输经营者购买了未列入《典型客车类型划分及等级评定表》的其他车型，2002年7月1日之后，各地市级道路运政管理机构严格按照325标准要求逐车给予评级。为保证《典型客车类型划分及等级评定表》的权威性和指导性，我部将加强对列入《典型客车类型划分及等级评定表》客车产品运用情况的监督检查，对于存在重大产品质量问题、不符合国家政策等客车产品将予以清理，并向社会公告，以保护道路运输经营者的合法权益。近期，部巳完成了《典型客车类型划分及等级评定表》(一至七批，以下简称《原评定表》)所涉及的淘汰车型、不符合国家政策或有重大投诉的客车产品的清理工作(详见附件一)，并将在《原评定表》中予以剔除。
三、稳妥推进325标准的实施
为确保新老标准的平稳过渡，2002年7月1日起，所有部颁《典型客车类型划分及等及评定表》中没有涉及的车型和新申请部颁典型客车评级的车型一律按新标准进行评定；两年内，《原评定表》已经发布的车型，仍可作为新进入运输市场的同一型号的客车产品及在用客车评级的参照依据。2004年6月30日以后，《原评定表》废止。
四、认真做好客车等级评定的组织工作
1、客车等级评定工作是一项政策性、技术性很强的工作，部委托中国公路学会客车学会承担相关的技术支持工作，有关部颁典型客车类型划分及等级评定的申报、受理和发布程序及申请表式详见附件二(可由交通部网站 www.moc.gov.cn或中通客车网www.ztauto.com上直接下载)。
2、中国公路学会客车学会要对客车生产企业的生产能力、技术水平、产品质量、售后服务情况进行一次全面调查，认真分析客车产品的动态变化情况，将其作为客车等级评定工作的基础和参考依据。同时，应及时收集客车评级过程中出现的情况和问题，加强与客车生产企业的交流与沟通，积极为道路客运企业选购车型和客车生产企业开发新车型提供信息服务。
附件：一、部颁《典型客车类型划分等级评定表》(1—7 批)中不符合国家政策及淘汰车型清单
二、典型客车类型划分及等级评定申报、受理和发布程序
表1：客车评定等级申报表(座)。
表2：客车评定等级申报表(卧)
表3：申报评级客车主要配置汇总表
中华人民共和国交通部办公厅（章）
二○○二年六月十二日
附件一：
部颁《典型客车类型划分等级评定表》
（1－7批）中不符合国家政策
及淘汰车型清单
序
号
企业名称
评定表批次与车型型号
1
北京北方华德尼奥普兰车辆有限公司
第3批：BFC6120W
2
中国第一汽车集团公司大连客车厂
第2批：DK6702
3
上海旅游客车厂
第6批：SLK6100DWK、SLK6100DW
4
江苏亚星客车集团扬州亚星客车股份有限公司
第2批：JS6850H
第3批；JS6822C32
5
盐城中威客车有限公司
第5批：YCK6991HGW—l、YCK699lHGW、
YCK6992HG、YCK6991HG、YCK6992HG—
1、YCK6850H
6
中国扬子集团客车总厂
第6批：YZK6100K
7
厦门金龙旅行车有限公司
第3批：XML6702、XML6790、XML6892
8
河南少林汽车股份有限公司
第2批：SLG6990C
第3批：SLG6732C、SLG6733C—2、SLG674lC、
SLG6742CE、SLG6760
第4批：SLG6733—l、SLG6733CA、SLG6740C、
SLG6890CA
第5批：SLG6605、SLG6730C、SLG6730C—1、
SLG6730W，SLG6730W—1、SLG6731CA、
SIG6733C—2A、SLG6734C、SLG6734CA
9
郑州轻型汽车制造厂
第5批：ZQ6790S6Y
序
号
企业名称
评定表批次与车型型号
10
郑州宇通客车股份有限公司
第2批：ZK6890H、ZK6732DK—6C、ZK6736D
—1、ZK6740D
第3批：ZK6110H—4、ZK6736D—
4、ZK6740D1、ZK6750H—l、ZK6104HW—2
第4批：ZK6860WD
第5批：ZK6790D
第6批：ZK6732DK—6
11
东风汽车公司(神力)
第6批：EQ6790R
12
东风特种汽车制造厂
第4批：EQ6700KL2D1、EQ6740KP2D、
EQ6800KPl、EQ6800KP
13
湖南省商用汽车厂
第7批：HS6561A
14
桂林大宇客车有限公司
第2批：GDW6780、GL6120
15
广州骏威有限公司
第4批：GZ610lC、GZ6893
第6批：GZ6893A
16
贵州万达客车股份有限公司
第2批：WD6703C3、WD6790、WD6850、
WD6703C2
17
江苏友谊汽车有限公司
第4批；ZGT6740D
第5批；ZGT6740D1
合计：65个车型
附件二：
典型客车类型划分及等级评定
申报，受理和发布程序
一、申报程序
1、企业资格
申报典型客车类型划分及等级评定的客车生产企业应为国家经贸委核准的汽车产品目录转公告的企业(以汽
车产品公告为准)。
2、申报客车范围
对客车生产企业现销售及将投放市场的客车新产品，企业应首先按JT／T325—2002《营运客车类型划分及
等级评定》标准自评，若企业自视该客车产品能达到中级及中级以上客车等级条件的，可按规定履行审报手续
。
3、申报表
典型客车评定等级申报表及汇总表在交通部网站(http／／www.moc.gov.cn)及中通车辆机械集团网站(http
／／ www.ztauto.com)上发布，申报时由各企业在上述网站上下载并填写。
4、申报客车评级时，应提交下列文件及资料：
(1)“客车评定等级申报表”(座位车与卧铺车分别填写);
(2)客车主要配置汇总表；
(3)申报车型定型的试验报告。(附有正右、正左侧彩色产品照片2张)；
(4)申报高级客车的，还应提交产品质量保证书(参见 JT／T325—2002标准中的8.1.12.2条内容)；
(5)相关的其他资料。
5、申报受理及评审：
(1)客车学会收到申报评级的文件资料及评审费后，三日内对报送资料及文件是否齐全有效进行初审，需补
充的，将通知企业补报。
(2)客车学会应在10日内提出是否受理的意见并上报交通部公路司审查。部公路司应于15日内提出审查意见
，审查的主要内容：是否适应营运客车市场需求和发展方向；是否采用客车行业的先进技术；是否符合国家的
相关技术政策和生产许可；该车型2年内是否有因客车制造质量引起的人员伤亡事故及售后服务投诉；书面申报
材料是否能证明是中级(含中级)以上车型等。符合典型客车车型条件(见有关说明)的，由中国公路学会客车学
会组织专家进行现场查看和实车核测工作。对不符合典型客车车型条件的，由学会通知申报单位。
(3)客车学会在接到申报后30日内到生产现场核测申报评级的客车产品。对客车产品进行实车核测时，工作
人员不得少于3人，实测项目和实测方法按有关标准执行。
(4)实车核测的结果若与企业所提交的书面材料不符时，以实测结果为准，届时由客车学会以书面形式通知
申报企业。
(5)对申报评级客车实测后，根据核实的资料及实车核测结果提出评级意见，并将评级意见在7日内上报交
通部公路司，后经公路司专题会议研究同意后以部文发布。典型客车类型划分与等级评定表每4个月发布一次。
有关说明：为提高部颁《典型客车类型划分及等级评定表》对客车生产企业做大做强的引导力度，增强道
路客运企业选购车型的集中度，逐步减少典型车型生产厂家数量，对质量不稳定、生产量小的客车生产企业，
将不受理其典型客车申请。
对客车生产企业典型车型申报数量实行总量控制。其原则是《原评定表》已经发布的典型客车生产厂家，维持
车型总量不变；对于《原评定表》中少于5个典型车型的客车生产厂家，可根据其生产销售情况和客车技术水平
，适当增加典型车型数量，但增加数量应控制在3个以内。对于《原评定表》中没有车型的客车生产企业，申报
车型控制在5个以内。对保有量大，质量可靠，售后服务良好的客车的生产厂家可适当增加其典型车型的数量。
对于附件一中删除的车型，相应生产企业可申请新增同等数量的车型。
附件二：表1
客车评定等级申报表（座）
企业名称
(章)
申报等级
申报自编号
客车型号
外廓尺寸mm
最大总质量kg
客车
底盘型号
发动机位置
前
中
后
参数
发动机类型
汽
柴
型号
最大功率kw
最高车速km／h
车内通道宽度mm
乘客门位置
前
中
结构
单扇
双扇
数量
1
2
客车
结构
承载式车身
车窗玻璃
推拉
胶粘
内饰成型件
车内行李架
行李舱
车外顶行李架
前
独立
非独立
全气囊
气囊与板簧
≤4片板簧
悬
后
独立
非独立
全气囊
气囊与板簧
≤4片板簧
底
盘
架
前
多片板簧
配
置
后
多片板簧
盘式制动器
前
后
ABS(一类)
缓行器
电磁
液力
其
他
蹄隙自调
动力转向
底盘自动润滑系统
滚型车轮
无内胎子午线胎
子午线胎
空调
制冷
采暧
人均制冷量KJ／h
2000
1900
1800
不分页显示 总共3页 1 [2] [3]
下一页