物业管理仍需完善 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物
物业管理仍需完善
物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关，相互作用。但实际上，由于我国房地产业起步较晚，因此普遍存在“重建设、轻管理”的倾向，忽视了物业管理对房地产市场的反作用。物业管理是一种综合性的经营服务方式，它是将各种分散的社会分工汇集起来统一管理，如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修及其他各种社区服务，对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。
据有关资料统计，截止1996年底，上海市已依法登记成立物业管理企业1540多家，成立业主委员会达1600多个，而且近年来增长幅度也很大。上海市政府及时关注物业管理行业在上海的发展，上海市人大常委会审议并通过了《上海市居住物业管理条例》，并于1997年7月1日起实施。物业管理有了法律依据，对保护房地产市场健康有序的发展是件好事，但实际执行上仍有一些问题。
一、住宅售前、售后管理脱节矛盾较大。住宅销售单位要求业主必须交纳维修备用基金才能进户,通过合同形式与业主明确对住宅的管理和维修应尽的责任和义务。但房产开发商与业主、物业管理公司与业主因权利义务不明确造成住宅售前、售后管理脱节。一般来说，较大规模的一些房产开发商自己组建物业管理公司对其所出售的房屋进行管理，这样做法体现了“谁开发、谁管理”的精神，有一定优势，如有利于配套设施的进一步完善等优势。但这样的管理模式的弊病也较明显。其一，因为物业管理公司是房产开发商自己组建的，其本身专业管理的经验不足。其二，通常物业管理公司是房地产公司的下属公司，在很多权利义务关系中不能以独立的第三方理直气壮地向房产开发商验收物业、接管档案、索要保修期内的支出费用。其三、有些房地产开发商仅有一个开发项目，开发完之后该企业的历命也完成了，这也显然不能体现“谁开发、谁管理”的优势。这些弊病对业主的损害是相当大的。
二、物业管理公司的物业保养、维修服务不到位，服务质量差，收费不合理，与销售方销售宣传时差距较大。根据现行法律，业主管委会成立后可自主选择物业管理公司。可有两大矛盾使操作变得困难。一是由于房地产市场销售情况不好造成售房率、入住率不高，业主未达到法律规定的人数无法成立业主管委会，也不能自主选择物业管理公司。二是业主管委会选择新的物业管理公司后，原物业公司公司却拒不移交或者无法移交有关档案资料。
上文所述仅是物业管理行业中的一些问题，这许多矛盾在市场发展进程中有些是不可避免的，政府也已经注意到并积极改进，同时也需要各方人士一起努力。
兰州市人民政府关于印发兰州市民营科技企业认定办法的通知
甘肃省兰州市人民政府
兰州市人民政府关于印发兰州市民营科技企业认定办法的通知
兰政发【2006】111号
各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位：
《兰州市民营科技企业认定办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○六年十一月二十四日
兰州市民营科技企业认定办法
第一条 为大力发展民营科技企业，推动全市科技进步，根据《甘肃省发展民营科技企业条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内民营科技企业的认定工作。
第三条 本办法所称民营科技企业是指自然人、法人按照“自筹资金，自愿组合，自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的经营机制创办和经营，主要从事科技成果产业化及技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务等业务的各类经济实体。
第四条 市科学技术行政管理部门负责管理本市行政区域内民营科技企业认定工作，并负责日常工作。
政府有关行政管理部门应当按照各自的职责，做好民营科技企业的指导、服务和监督工作。
第五条 民营科技企业认定需具备的条件：
（一）遵守国家法律、法规，有规范的企业章程及完善的技术管理和财务管理制度；
（二）拥有合法的专利或科技成果、新技术产品、专有技术，开发、生产相关产品，或具有从事科技咨询或科技服务的能力；
（三）企业依法经营一年以上，运行机制良好，取得一定的经济、社会效益和科研工作成绩；
（四）企业科技人员数占职工总数的20%以上；
（五）企业年度投入科研开发的经费占企业年总收入的3%以上;
（六）企业新技术产品销售收入和技术性收入之和占年总收入的50%以上。
第六条 申请民营科技企业认定需报送下列材料：
（一）兰州市民营科技企业认定申请表（一式二份）；
（二）企业工商营业执照副本复印件；
（三）企业章程及主要管理制度；
（四）企业法人代表简历及主要技术、管理人员学历、职称证书复印件；
（五）企业职工花名册；
（六）企业产权归属证明；
（七）企业获奖技术成果、专利证明文件；
（八）企业上年度财务报表。
第七条 市科技行政管理部门对民营企业报送的申报材料进行初审：
（一）对不符合条件的，不予受理并说明理由；
（二）对符合条件的进行核查，必要时实地考察，自受理之日起二十个工作日内，由市科技行政管理部门作出决定，作出决定后十个工作日内，颁发《兰州市民营科技企业证书》；
（三）对已被认定为高新技术企业的民营企业，仅提供民营科技企业认定申请表、企业营业执照副本及高新技术企业证书复印件进行核实发证。
第八条 经认定的民营科技企业享有以下权利：
（一）国家和省、市对科技企业的有关税收优惠政策；
（二）申请承担科技计划项目、技术改造项目和基本建设项目；
（三）申请科技成果、新产品鉴定和高新技术企业、高新技术产品认定；
（四）申报科学技术奖励；
（五）依照国家规定参与国际经济技术合作和交流，申请进出口经营权、在境外投资或设立分支机构、销售网点；
（六）依照国家规定从境外引进资金、技术、人才、设备或与外商合资经营、合作经营；
（七）拒绝不符合法律、法规和规章规定的各种收费、罚款和集资；
（八）国家和省、市对科技企业规定的其他权利。
第九条 经认定的民营科技企业应当履行下列义务：
（一）遵守法律、法规和规章；
（二）合法经营，依法纳税；
（三）如实提供申请材料和填写申报表；
（四）建立健全会计、统计制度，按要求如实编报财务、统计报表，并向市科技行政管理部门报送有关报表；
（五） 建立健全劳动者安全保护、职业病防治以及企业的安全生产、环境保护等制度；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条 认定的民营科技企业凭《兰州市民营科技企业证书》，经税务部门审批后，可享受下列税收优惠政策：
（一）从事咨询业、信息业、技术服务业的民营科技企业，自开业之日起的第一年至第二年免征企业所得税；
（二）民营科技企业从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业中取得的收入，免征营业税；
（三）民营科技企业在从事技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训、技术服务的所得，年净收入在30万元以下的，免征所得税；
（四）民营科技企业经省科技行政部门认定为高新技术企业的，企业所得税按国家有关规定执行；
（五）民营科技企业研究开发新产品、新技术、新工艺产生各项费用的财务税收问题，按国家有关促进企业技术进步的规定办理；
（六）其他税收优惠政策按国家及省、市相关规定办理。
第十一条 民营科技企业从颁发《兰州市民营科技企业证书》之日起，满两年的当月复核一次。对有下列情形之一的，取消其民营科技企业资格，由市科技行政管理部门收回证书，不再享受民营科技企业的有关优惠政策：
（一）经复核不再符合民营科技企业条件的；
（二）提供虚假材料取得认定资格的；
（三）有严重违反法律、法规行为的。
第十二条 民营科技企业变更名称、地址、合并、分立、歇业等须在工商行政管理部门办理相关手续后，一个月内到市科技行政管理部门备案。
第十三条 市科技行政管理部门及其工作人员在民营科技企业认定工作中不得收取认定费用；不得侵犯民营科技企业的知识产权及科技成果。
违反前款规定的，由其上级主管部门或所在单位依法处理。
第十四条 本办法自公布之日起施行。