上海市房地产交易管理中心


上海市房地产经纪行业规则（试行）
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第一章 总则
第一条 （目的和依据）
为规范本市房地产经纪人行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，促进房地产经纪行业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《上海市经纪人管理办法》和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，制
定本规则。
第二条 （定义）
本规则有关用语的定义：
（一）房地产经纪行业规则，是指房地产经纪人和经纪人员在房地产经纪活动中应当遵循的行为规范；
（二）房地产经纪人，是指具备经纪人条件，经本市工商行政管理部门核准登记并领取营业执照，为委托人提供房地产信息和居间介绍、代理、咨询等服务的组织和个体房地产经纪人。
（三）房地产经纪人员，是指具备经纪人条件并取得上海市房屋土地管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》，从事房地产经纪业务的人员。
第三条 （适用范围）
本规则适用于从事本市房地产经纪业务的房地产经纪人和经纪人员。

第二章 基本要求
第四条 （经营宗旨）
房地产经纪人和经纪人员从事房地产经纪业务，必须以向社会和公众提供优质、高效、规范的专业服务为宗旨，发扬爱岗、敬业精神，全心全意为客户服务，在房地产经营活动中发挥桥梁作用。
第五条 （遵章守法）
房地产经纪人和经纪人员从事房地产经纪业务，应当严格遵守国家的法律和法规，认真贯彻党和政府的方针政策，诚实劳动，合法经营。
房地产经纪人和经纪人员的合法权益受法律保护。
第六条 （服务规范）
房地产经纪人员从事房地产经纪业务，应当坚持自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，持证上岗，规范操作，廉洁自律，恪守职业道德。
房地产经纪人应当公开操作程序，提供优质服务，注重经济效益与社会效益的统一，树立良好的社会形象。
第七条 （团结协作）
房地产经纪人之间，应当相互尊重、团结协作、平等竞争，提倡跨地区、跨部门的联合协作，优势互补，利益共享，共同促进房地产经纪行业的发展。
第八条 （内部管理）
房地产经纪人应当建立和健全各项规章制度，严格内部管理，定期组织员工学习法规、政策，不断更新知识，提高专业水平，改进服务态度，提高服务质量。

第三章 执业规则
第九条 （执业条件）
房地产经纪人从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
房地产经纪人员承办业务必须以房地产经纪组织的名义执业。
第十条 （执业程序）
房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：
（一）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；
（二）从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；
（三）房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；
（四）履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；
（五）记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；
（六）按合同规定收取服务费，开具上海市统一发票。
第十一条 （执业中的禁止行为）
房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止下列行为：
（一）超越其核准的经纪业务范围；
（二）隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；
（三）弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；
（四）采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；
（五）伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；
（六）利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；
（七）房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；
（八）房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；
（九）索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
凡有上列违规行为者，由上海市房地产经纪人协会予以通报批评。违反《上海市房地产经纪人管理暂行规定》的，由房地产管理部门予以行政处罚。
第十二条 （赔偿责任）
因房地产经纪人或经纪人员的故意或过失，给当事人造成经济损失的，由房地产经纪人承担赔偿责任。房地产经纪人可要求有关责任人员承担全部或部分赔偿费用。
第十三条 （广告发布要求）
发布房地产经纪广告，应当向有关部门提供与广告项目相关的有效证明文件。
发布房地产经纪广告必须真实、合法、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

第四章 房地产经纪人的权利、义务
第十四条 （房地产经纪人的权利）
房地产经纪人和经纪人员在执业中享有下列权利：
（一）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权力，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取服务费；
（二）可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议，房地产经纪人员有接受业务知识培训的权利；
（三）可向房地产交易管理部门查询房地产开发和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产的政策、法规，并可参与房地产市场的展示、交易活动，以及交流、交换房地产经营的信息、资料；
（四）在执业中掌握的信息和积累的各类劳动成果，可以作为商业秘密，并采取正当措施，维护自身利益；
（五）在执业时，根据实施项目的需要，向委托人查阅有关资料和文件、查看现场，并要求委托人予以协助；
（六）按照国家有关规定制订各项规章制度，规范和约束经纪人员的执业行为；
（七）由于委托人原因，造成房地产经纪人或经纪人员经济损失的，有权向委托人提出索赔；
（八）法律、法规和规章规定的其他权利。
第十五条 （房地产经纪人的义务）
房地产经纪人和经纪人员在执业中应当履行下列义务；
（一）依照法律、法规和政策开展经营活动；
（二）认真履行房地产经纪合同，提供客观、公正、准确、高效的服务；
（三）维护委托人的合法权益；
（四）按照约定为委托人保守商业秘密；
（五）廉洁自律，严格按照规定收费；
（六）接受房地产交易管理部门的监督和检查；
（七）依法缴纳税收和行政管理费；
（八）法律、法规和规章规定的其他义务。

第五章 附则
第十六条 （争议处理方法）
在履行房地产经纪合同期间，当事人发生争议，可通过友好协商解决，或报请市房地产经纪人协会进行协商调解；如协商或调解不成，可向市仲裁委员会申请仲裁，或向签订合同所在地的人民法院提起诉讼。
第十七条 （监督单位）
上海市房屋土地管理局监督检查本行业规则的执行情况。
第十八条 （解释部门）
本规则由上海市房地产经纪人协会负责解释。
第十九条 （施行日期）
本规则自1997年11月1日起施行。



1997年11月1日
公正廉洁执法舆论引导机制研究

商奇


［摘要］进一步促进和加强政法机关公正廉洁执法，不仅关系政法机关的执法公信力，而且关系社会主义和谐社会建设大局；不仅关系政法干部队伍的形象，而且关系党和政府的形象；不仅关系人民群众的切身利益，而且关系党的执政地位和社会主义政权的巩固，具有十分重要的意义。在促进和加强政法机关公正廉洁执法的过程中，重视思想宣传工作、善于运用舆论的喉舌作用、着力构建科学的舆论引导机制是十分必要的。同时，还要加强政法机关自身建设，适应不断发展的舆论环境，契合舆论引导机制的能动要求。

［关键词］ 公正廉洁执法 ；舆论引导 ；机制构建

一、舆论引导的重要意义
舆论，是指公众的意见或言论。社会由无数个人类个体组成，在社会生活中，某一时间节点所有人类个体普遍的、占倾向性的意见或言论无疑对当时的社会认知、政权架构、道德法律、社会风气等一系列社会要素都具有不可估量的影响，直接反映着当时的人心向背，影响着人们的行动和局势的发展。可见舆论的作用是十分巨大的。舆论的形成有两个过程，一是来源于人民群众自发形成的意见或言论，二是来源于有目的引导。其中，有目的的引导是舆论形成的最主要途径。群众的自发舆论，很多也是由于前期引导造成的示范和衍生效应。舆论是广大人民群众意见的表达，也是诸多社会问题的显影剂。但是如果没有科学的引导，舆论就很容易变成肆意的洪流，不但无法正常发挥其作用，有时还会走向极端，阻碍社会的和谐和进步。
公正廉洁执法是政法机关“三项重点工作”之一。进一步促进和加强政法机关公正廉洁执法，不仅关系政法机关的执法公信力，而且关系社会主义和谐社会建设大局；不仅关系政法干部队伍的形象，而且关系党和国家的形象；不仅关系人民群众的切身利益，而且关系党的执政地位和社会主义政权的巩固，对于树立社会主义法治权威、增进政法机关公信力、维护社会稳定具有重大的现实意义。加强公正廉洁执法建设，其中一个重要环节就是必须做好舆论宣传引导工作，引导全社会形成良好的、积极的、正面的舆论氛围，避免消极的、被动的舆论导向，彻底消除不良舆论滋生的土壤，使全国上下凝聚合力。将公正廉洁执法的典型事迹宣传出去，积极引导全社会支持和监督公正廉洁执法建设。要坚实树立政治意识、大局意识、责任意识、阵地意识和法治意识，坚持实事求是的舆论原则和正面宣传引导为主，为政法机关加强公正廉洁执法建设提供有力的宣传保障和强大的舆论支持。
周永康同志在2010年8月13日政法宣传工作座谈会上的讲话中指出：“各级政法机关和新闻单位要认真贯彻落实科学发展观，深刻认识世情国情社情的新变化，遵循新闻传播规律和政法工作规律，加强和改进新形势下政法宣传工作，更好地发挥媒体在宣传党的主张、服务政法工作、推动法治建设、弘扬社会正气、促进社会和谐中的重要作用，树立政法机关的良好形象，加强舆论监督，维护社会公平正义，为中国特色社会主义政法事业发展进步营造良好的舆论环境。”这进一步阐释了舆论引导工作在我们整个政法工作大局中的重要地位和深远意义，也为我们进一步落实宣传战线建设，加强舆论引导提出了新的、更高的要求。
二、构建科学的舆论引导机制
坚持正确、有力、科学的舆论引导，对于促进舆论宣传工作健康、和谐、有序发展具有重要意义。这就要求我们必须认清形势、总结经验教训，构建科学的舆论引导机制，使公正廉洁执法建设中的舆论引导有的放矢、有章可循，避免盲目。
（一）坚持依法引导，加大相关法律法规建设
作为社会主义法治国家，我们的一切行动都要有法律法规的相应支持，并按照法律法规的规定进行行动。加强舆论引导作为政法机关公正廉洁执法建设的重要组成部分，更要有充分的法律法规支持，坚持依法引导，坚决杜绝“违法引导”、“越法引导”等不良行政行为的出现。
近一段时间以来，很多地方出现了一些没有在法律框架内进行所谓“舆论引导”的典型事件，发人深省。如2008年，河南省某市政府违法“租”用了该市某镇农用地28平方公里，致使约3万余农民失去土地。身在上海的该镇青年王某经多次举报无果后于2009年2月12日网上发帖反映此事。该市网警得知消息后，为了平复日益沸腾的网络舆情，于3月6日跨省来到上海将其抓捕。这起案件在网络上激起了广泛的反响，造成了极为恶劣的负面影响。该市政府即是没有在法律的框架下，积极稳妥的采取舆论引导措施，错上加错，造成了舆论上的被动，严重侵害了国家机关在人们群众中的正面形象。在加强公正廉洁执法建设的过程中，必须时刻绷紧法治这根弦，用法律的框架作为舆论引导工作的界限，将舆论引导行为纳入法制化的轨道，增强舆论管理的权威性、科学性和稳定性。
同时，要加强新的法律法规的颁布和对不适应现今舆论引导要求的法律法规的整理、修订，使先行各项法律法规能够充分发挥作用，起到应有的规制效能。一段时间以来，国家相继颁布出台了《中国新闻工作者职业道德准则》等一系列涉及舆论引导的法律法规，对我们加强公正廉洁执法过程中的舆论引导起到了有力的支持作用。但是随着社会发展和形势的变化，有些法律法规已不能满足舆论引导工作的实际要求，需要及时进行相应修改。
（二）始终坚持正确的舆论导向
胡锦涛总书记曾经明确的指出:“舆论引导正确，利党利国利民;舆论引导错误，误党误国误民。”尤其政法机关的公正廉洁执法工作，由于其本身的独特属性，其宣传工作更要坚持正确的舆论导向。要引导宣传工作始终服务于人民、服务于社会主义、服务于党和国家工作大局。
我国的政法机关，其一切工作都始终站在保护人民利益的角度。一直以来，政法机关坚持依法公正工作，其公正廉洁的执法形象已经深入人心，深得党的信任和广大人民群众的认可。但不得不正视的是，现实生活中政法机关执法活动违法、违纪现象仍然时有发生，在人民群众中引起了一定程度的争议和抵触。面对这种现实，更需要我们加大舆论引导力度，始终占领舆论的制高点，引导帮助媒体树立政法机关公正廉洁、认真负责的良好形象。同时对于披露出来的问题要勇于公开、勇于承认、勇于改进，不瞒报、不谎报，使广大人民群众信任政法机关的工作。
当前，我们正处在一个社会转型时期，各种社会矛盾突显。我们在一方面继续做好工作廉洁执法工作的同时，要更加认真负责的对待舆论引导工作，坚持用正确的舆论导向指引宣传工作，改进思想观念、加强主导作用，使人民群众更多的看到好的方面，对政法机关工作树立信心，防止社会矛盾激化。
（三）各个参与主体分工负责、整体联动
舆论宣传的引导是一项体系庞杂的工作，政法机关本身、新闻媒体及其他主体都是这个体系的有机组成部分。加强舆论引导工作，就要求各个参与主体既要坚持各司其职、分工负责，又要坚持有机统一、整体联动。
1、要加强政法机关的主导作用。公正廉洁执法是政法机关三项重点工作之一，是各项政法工作的关键。在加强公正廉洁执法建设的过程中，对于舆论的引导显然需要政法机关担任主导角色。《中共中央关于加强党的执政能力建设的决定》明确指出：“要牢牢把握舆论导向，正确引导社会舆论。坚持党管媒体的原则，增强引导舆论的本领，掌握舆论工作的主动权。”可见，这种主导作用是党和国家赋予政法机关的神圣使命和艰巨任务。政法机关在坚持公正廉洁执法的过程中要积极担负起主导责任，对于涉及公正廉洁执法的舆论要加强监督筛选，用敏锐的眼光和负责任的行动引导舆论。
2、要积极引导利用广大新闻媒体。新闻媒体始终是社会舆论最主要的参与者和传播者，只有积极引导和利用广大新闻媒体，才能真正有效的引导社会舆论。由于一段时间以来西方资本主义新闻观念的腐蚀，现今有些新闻媒体逐渐背离了正确的价值观，一味的追逐“新、奇、特”，用哗众取宠来吸引公众眼球。由于公正廉洁执法工作的特殊性，某些个别存在的问题被利用来炒作成了全局性的问题，某些个人性质的问题被利用来炒作成了全行业的问题，严重混淆视听，造成了极恶劣的影响。针对这种问题，新闻媒体应主动进行行业自律，提高参与舆论引导的积极性、主动性，坚持正面宣传为主，营造和谐的社会氛围，始终与政法机关和广大人民站在一起。
另外，政法机关要加强对新闻媒体的帮助和协作，对在加强公正廉洁执法的过程中涌现出来的典型事迹和先进英模要积极向新闻媒体提供线索，加强宣传；对一些违法违纪行为要积极进行权威信息发布，第一时间让广大人民群众了解真相，防止被一小撮反动分子利用，散布谣言。
3、要重视其他参与主体的作用。随着社会发展，出现了很多新闻媒体之外的舆论渠道，这些渠道也是舆论引导体系的参与主体之一。这些新兴渠道，以网络为最典型的代表。互联网肇始于1969年，发展到今天，网络已在整个中国大地蓬勃发展。根据统计，截至2009年底，中国的网民数量已经达到3.84亿，手机上网网民数已达到7305万人，这无疑是一个庞大的舆论阵地。而由于网络信息传播快、扩散性大、隐蔽性高等特点，使网络舆情往往成为舆论引导的盲区和难点。公正廉洁执法过程中，加大舆论监督，就必须正视困难，拿下网络舆论引导这个“硬骨头”。
为此，政法机关要加大对网络平台提供商的监管和引导，使他们自觉提高认识，坚持自查自纠，对网络舆论进行有效引导；要加快反应时效，坚持早发现、早疏导、早解决，防止不良信息广泛传播；要积极参与网络舆论，用客观、公正、权威的声音来发布相关信息，树立政法机关公正廉洁执法的形象。
三、加强自身建设，适应舆论引导机制的要求
舆论引导工作进行的好坏，直接取决于政法机关是否敢于、善于改进自己、提高工作方法。新的舆论引导机制，给政法机关提出了更高的要求。为了达到引导舆论，加强舆论管理的目的，就需要政法机关以身作则，坚持加强自身建设，不断适应新时期舆论引导机制的要求。
（一）坚持公正廉洁、规范自身建设
中国有句古语，叫做“正人先正己”。政法机关在进行舆论引导的时候，首先就需要其真正做到公正廉洁执法。现实中，有些机关自身存在这样或那样的问题，却不在自身寻找原因，看不到自己的缺点，而一味的要求新闻媒体发布有利于自己的消息，甚至采取粗暴的方式封锁和打压新闻媒体的监督权力，这是与我们政法机关的舆论引导路线完全背道而驰的。这种做法不但无法实现有效的舆论引导，甚至会激发社会矛盾，引发群体性事件，造成恶劣的影响。
加强公正廉洁执法建设过程中的舆论引导，首先就需要政法机关真正严以律己，规范自身建设，坚持在公平、正义的框架内行使职能。只有这样，才能真正走的正、行的端，才能够严肃有力的与不良舆论作斗争。
（二）增强政治敏锐度，提高舆论引导及时性、能动性
由于社会的高速发展，信息传播的速度日益加快。加强舆论引导也必须适应这种高速率。尤其是网络高度发展的今天，网络一端发布的消息，在零点几秒内就可以传播到世界的各个角落，这给舆论引导增加了更大的难度。
如2008年6月28日下午发生在贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县的群体性事件。这起事件首先在网络上传播，并未引起当地有关部门的注意，也未采取相关的舆论引导措施。更因为瓮安事件实际掺杂着城镇改造拆迁、煤炭矿权纠纷等多种久拖未决的利益问题，导致该事件在长时间的发酵后发生了突然的集体爆发，酿成严重的群体性事件。
现实舆论管理工作中，面对应予警惕的舆论苗头，政法机关要及时采取措施，予以控制。要及时建立快速反应的体制机制，必要时由相关领导亲自指挥，随时监控舆情发展。同时，要积极的、主动的发布权威消息，尤其是公正廉洁执法过程中应予披露的信息，使广大人民群众对政法机关的工作加强了解，树立信心，从源头上消灭不良舆论滋生的土壤。
（三）多管齐下，全方位参与舆论引导
舆论引导是一个系统性的工作，必须要调动与此有关的多个部门，及时跟进舆论引导的各个方面，多头参与，相互互补协作。政法机关加强公正廉洁执法的过程中，需要着力做到多管齐下，全方位参与。
1、加强信息公开
根据《政府信息公开条例》等法律，各个政法机关对外公布信息的范围已相对固定。政法机关进行公正廉洁执法建设的过程中，对于应予公开的事项，要及时、保质进行公开。防止舆论出现与实际情况不符的情况。及时的公开相关信息，也是防止出现民众主观猜测，防止谣言传播的有效方法。
2、强化舆情收集
舆论并不是一个无形的、不可控的事务，在形成大规模舆论浪潮的初期，一定会有零散的信息信号或信息碎片。强化舆论引导，要从初期的零散信息开始着力收集、科学分析，对信息进行评估。对于足以影响民众对公正廉洁执法的信心的舆情信息，要及早进行引导，用真实信息进行辟谣和干预，以正视听。
3、第一时间进行言论引导
舆论表现有极高的参与性，尤其是网络舆情，每一个网络参与者都可以是信息的提供者。鉴于舆论的这种特性，政法机关可以积极以舆论参与者的身份进行言论引导。如最近一段时间以来，一些地方实施的“网络评论员制度”，就很好的利用了网络舆情的高度参与性。在经常出现争议舆情的区域，如热门的论坛、虚拟社区等，可以指定专人搜集舆论热点，并根据事实及时发布权威信息，并通过联合网络平台提供商对这些权威信息进行强调，强化主流言论，驳斥非主流的或者虚假的言论等。
4、及时总结，提高舆论引导预见性
舆论与其他任何事务一样，都有其发生、发展的自身规律。在日常处理舆情的过程中，政法机关要结合公正廉洁执法的工作实际，及时归纳舆情发展特点和发生规律，进行分类比较，借以提高对相关舆情的预见性。今后遇到相类似情况时，可以提早判断舆情的特点，及时采取措施，发布舆情引导，在没有形成广泛舆论势头的时候就将不良舆情清除出大众视野。