论物上请求权制度/侯利宏

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论物上请求权制度
侯利宏
 
导 言
物上请求权制度,是大陆法系民法特有的关于物权保护方法的概括而独立的制度,是物权法的不可或缺的重要组成部分。英美法系中,当然不乏对所有权、占有等进行保护的各具体制度,如“Law
of
Tort(侵权行为法)”领域中的“返还不法扣留动产之诉(detinjue)”、“返还不法取得动产之诉(replevin)”、“回复不动产之诉(ejectment)”及“侵害禁止令(injunction)”等。但以上各具体制度是在历史上渐次分别形成的,不构成一个抽象的整体,不能称作一个制度。在这一点之上,二者是不同的。不过,二者并无优劣之分,因为法律体系后的历史背景、文化传统各有其特点,与各自社会相适应的法律制度当然也各不相同。
物上请求权制度,在大陆法国家如德国、瑞士等,无论在立法还是理论研究方面,都已达相当高的水平。但在具有大陆法传统的我国的现在,物上请求权制度却是另外一种情形。1911、1925年,出现了中国民法的第一、第二草案。1929-1931年,南京国民政府颁布《中华民国民法》,这是中国历史上第一部民法典。该法典确立了物上请求权制度,分为基于所有权的物上请求权(767、788、793-795条)、基于占有的物上请求权(962条)及地役权人的物上请求权(858条)(详见第二章第二节)。虽然关于他物权的物上请求权的观点不够全面,但是,总体而言不失为一个较完备的法律制度。1949年,随着国民政府在大陆的垮台,该法典在大陆终止了其效力,现仅施行于我国台湾一省(为行文的方便,下文一律使用‘台湾省民法’一词)。
中华人民共和国建立后,曾几次设民法起草机构编纂民法典,均因种种原因未能成功,直到1986年才颁布规定民法最基本原则和制度的《民法通则》。不过《民法通则》中未明确物上请求权这个概念,也未建立起独立于侵权行为的物上请求权制度,仅有关于物上请求权内容的简单涉及(民法通则:86、134条),且在概念区分和性质的界定上模糊不清。与此同时,学者们对物上请求权探讨的也比较少,迄今为止大陆未有一篇关于物上请求权制度专题研究的文章。物上请求权概念即使在文章或著作中出现,也仅仅是简单的涉及。而物上请求权制度是物权保护的重要方式,也是物权法的重要问题。因此,这种状况显然不适应社会主义市场经济的需要。鉴于此,本文拟对物上请求权制度进行研究和分析,以期对中国的物权法完善有所裨益和推动。

第一章 物上请求权制度的历史
第一节 物上请求权制度渊源
一、序说
罗马法,被用来描叙从《十二铜表法》(公元前450年后)延续到优士丁尼民法典编纂(公元前534年后)的全部罗马法律成果。而六世纪时期优士丁尼皇帝主持修订的《民法大全》,包括《法学阶梯》、《学说汇纂》、《优帝法典》及《新律》对后世法律制度的影响巨大,不仅是大陆法系形成的基础,而且对英美法系也有相当影响。虽远在一千多年前,但其细致周密的法律制度,在今天看来还是如此的完美和令人赞叹,本文所讨论的物上请求权制度的渊源也可追溯到其中。
但罗马法中并未形成“物上请求权”概念,同时也没有与之相对应的抽象的名词。在罗马法那里,具有物上请求权性质的那部分内容是基于所有权、地上权及占有等所得提起的各种诉权。在罗马法,虽然有所有权,但尚未形成抽象的所有权概念。除所有权以外,罗马人还承认役权、永佃权(也译永租权)及地上权。根据一般观念,还包括质权和抵押权。这些所有权以外的权利,罗马人称为iura(权利)或iura
in rem(对物的权利),现代人则称之为iura in aliena(他物权)。罗马法上,还有留置权(jus
retentionis),如出租人得留置承租人的财物作为交付租金和损害赔偿的担保,但其尚未被视为独立的物权。此外,占有在罗马法上与所有权相分离,是一个相对独立的制度,被给予象物权一样的保护。罗马法的这一传统,正如后文所能看到的,也成了大陆法物权制度的传统。关于作为“物上请求权”渊源的各种诉权,分述如下。

二、基于所有权及其他物权的诉权
(一)基于所有权得提起“所有权返还之诉(rei vindicatio)”和“所有权保全之诉(actio
negtoria)”。前者是对非法占有者提起的,要求承认原告权利,从而使占有者返还物及其上一切添附的诉讼。后者是所有者对侵犯其权利轻微的行为(无论侵犯行为已经出现还是所有者担心它出现)提起的以排除或阻止对物的滥用的诉讼。
(二)罗马法上的役权,包括人役权和地役权,是所有权的负担。基于役权得提起“役权确认之诉(actio
confessaria)”是当所有人否认役权或侵害役权行使时而提起的诉权,以确认役权和恢复原状,及赔偿原告因此所遭受的损失。
(三)永佃权(ius emphytellticum),是支付租金而长期或永久使用、收益他人不动产的权利。根据优帝法,永佃户得提起“永佃诉权(actio
emphyteuticaria)”,以请求返还永佃物,及适用“所有权保全之诉(actio negatoria)”,以排除或防止妨害。
(四)地上权 (superficies),是支付地租,利用他人土地建筑房屋而使用的权利。地上权收益人得提起“准对物之诉(quasi in rem
actio)”,即要求返还原物。
(五)担保物权,质权与抵押权,在罗马法上是一个几乎统一的制度,债权人得提起“质押之诉(actio in rem)”,是对物之诉,以返还原物为内容。
三、占有及占有的保护
罗马法中,占有被大多数学者认为是一种事实。占有虽受到保护,但非终局性的保护;占有之诉中的败诉者可能在所有权之诉中胜诉。对占有的保护是请求令状,令状分为“占有保持令状(interdicta
retinendas poscessionis)”与“占有恢复令状(interdicta recuperandae
possessionis)”,内容与所有权之诉相类。于优帝一世时改革“令状”为一般的诉。而且,前者内容也发生变化,申请保护者的占有须有事实上的侵害,若是仅担心有侵害,则不允许。
此外,罗马法中还有“准占有(quasi possessionio)”,又称“权利占有(juris
possessio)”,指所有权以外的占有,仿占有为保护,役权即属此例。永佃权、地上权及质权,在罗马法被认为是占有,受占有令状的保护;抵押权则受“质押之诉”的保护,不属于准占有的范畴。
 
第二节 物上请求权的建立
一、法国的民法典、诉讼法典与物上请求权
罗马法律与法学的成熟和完善的技术,并未随罗马帝国的灭亡而被人们所抛弃,在欧洲大陆尤其如此。在漫长的历史中,它构成了西方法律传统的一部分。后来的西方诸法典大都受到了来自罗马法的直接或间接的影响。在物权尤其是所有权的保护方面,法国的《法国民事诉讼法典》、《法国民法典》即继受了罗马法的传统。
关于物权尤其是所有权的保护,《法国诉讼法典》23条以下规定了占有之诉(action possessoire)与本权之诉(action
petitoire),其物权的标的限制为不动产。与此同时,《法国民法典》第25条也涉及关于“返还不动产的诉权”的规定,第
597、599、701条还规定“用益权人得准用对所有权保护的方法,排除来自所有权人的侵害”;“地役权人得排除供役地所有人对地役权的侵害”。从性质上而言,以上方法属于物权的保护方法(与之相对应者为债权的保护方法),是实质上的物上请求权。因此,可以说其为近代意义上的物上请求权制度的雏形。但是,其存在着以下不足:(1)其时尚未确立物上请求权概念,而且被当作诉权来看,于诉讼法中进行规定;(2)被保护的物权标的范围较为狭窄,仅限于不动产;且他物权的保护仅限于用益物权等。
二、德国民法典与物上请求权制度
之后,大约经过了近一个世纪,以体系完美、逻辑严谨而著称的《德国民法典》施行(1900年),物上请求权制度随之而最终确立,并表现出了与十九世纪形成阶段不同的风格。首先,物上请求权以请求权面目出现,被称为“请求权”,与物权编之下有详细的规定。其次,内容上更为详尽和细致,基于所有权所生的请求权的有关规定达24条之多。第三,体系上有条不紊,其核心是基于所有权保护的规定(德国民法:985、1004条),他物权则准用关于所有权保护的规定(德国民法:1017、1027、1133、1134、1227条等),占有人也的基于占有提起诸种请求权(德国民法:861、862条)。具体而言,基于所有权的请求权分为,(1)返还请求权(德国民法:第985条),即所有人得请求占有人返还其物;(2)除去侵害请求权(德国民法:1004条第1项),即所有人于受到以剥夺或扣留占有之外的方式的侵害时,得请求侵害人除去侵害;(3)不作为请求权(德国民法:1004条第2项),即所有人有继续受侵害之虞时,得提起防止侵害之诉。基于占有的物上请求权,与以上请求权相似,分为因占有被侵夺而生的请求权与因占有被妨害而生的请求权。
由此,物上请求权制度最终于德国民法典中得到确立,构成了物权法的重要组成部分,并对物权的维护起着重要作用。
三、小结
不难发现法国的所有权之诉及占有之诉,仅仅停留在诉权阶段,对物权及占有的保护仍无法脱离诉讼,这与罗马法相比未有多少改变。因此,物上请求权及其制度在其上尚未确立。如前文所述,确立的使命由德国民法典完成了,物上请求权作为一种实体权利开始出现在民法中。而且,德国民法典确立的物上请求权制度,足以使人回忆起罗马法的规定。这并不奇怪,因为,德国民法典是在“潘德克顿法学(Pandektenwissenschaft)”的基础上完成的,而该学派是由罗马法(学说汇纂)发展而成的。德国的物上请求权制度渗透了罗马法的影响,但与罗马法相比,除了确立了实体的物上请求权以外,内容更加丰富,体系也更加有条理。
第三节 其它主要国家的物上请求权制度
一、瑞士民法典与物上请求权制度
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财政部、国家税务总局关于国有农业、农垦、农牧、渔业、水利、气象等企业征收所得税问题的通知

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于国有农业、农垦、农牧、渔业、水利、气象等企业征收所得税问题的通知
财政部 国家税务总局



各省、自治区、直辖市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,各计划单列市财政局、国家税务局、地方税务局:
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其细则的有关规定,考虑到农口企业的经营情况和经营特点,为支持农业发展,在1995年底以前,对农业(含四场事业单位)、农垦、农牧、渔业、水利、气象、农机企业征收所得税问题通知如下:
一、农业、农垦、农牧、渔业、水利、气象、农机企业;从1994年1月1日起执行《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、细则及税收若干政策问题的规定,纳入所得税征收范围,按税法的规定缴纳企业所得税。
二、农业、农垦、农牧、渔业、水利、气象、农机企业的纳税人按以下具体办法执行:
(一)各级农垦企业,分别以垦区(兵团、农垦局或称管理局、农工商公司等)为统一纳税人(名单见附件),在纳税人所在地就地缴纳所得税。天津市垦区仍按原办法对农垦企业征收所得税。
(二)从事养殖业、种植业、捕捞业的农业、农牧、渔业企业,以及农业部门所属的兽药、饲料、环保、能源产品的生产企业、农机具修造企业和农作物良(原)种场、园艺牧产场、种畜禽蜂场、渔(苗)种场,分别以总公司、总厂或总场为纳税人,就地纳税。
(三)农业部直属企业、水利部直属企业(名单见附件),按独立经济核算单位为纳税人,就地征收所得税。
(四)农业、农牧、渔业、水利、气象、农机企业主管部门兴办的流通领域的各类公司和上述企业与外系统兴办的联营企业,均按独立经济核算单位就地征收所得税。
三、农业、农垦、农牧、渔业、水利、气象、农机企业,可以执行国家统一规定的所得税优惠政策。其中对各级企业部门所属的农技推广站、植保站、水管站、林业站、畜牧兽医站、水产站、种子站、农机站、气象站、经营管理站“八五”后两年暂不征收所得税。
四、考虑到“八五”后两年财政对上述各行业实行包干办法,为不影响企业资金运转,对第二条中第(一)、(二)两款列示的企业可实行一年汇缴一次(或分季预缴)的办法。在实行新所得税办法后,企业较之原包干办法多缴的部分,实行财政返还。具体返还办法按(94)财预字
第55号文件的规定执行。
五、实行新所得税制后,对自然条件太差的农场和担负政治任务的边境农场,财政部门继续给予亏损补贴。上述国有农口企业的各项事业费,仍列入各级财政预算,实行“定额包干、一年一定、结余留用、超支不补”的办法。
六、本通知自1994年1月1日起执行。
附件一:农垦企业名单
1.北京市农场局
2.天津市农场局
3.河北省农垦事业管理局
4.山西省农牧业厅农垦局
5.内蒙古自治区农牧场管理局
6.辽宁省农牧业厅农垦局
7.吉林省农业厅农垦局
8.长春市农业局农场处
9.黑龙江省国营农场总局
10.上海市农场管理局
11.江苏省农工商联合总公司
12.浙江省农业厅农场管理局
13.宁波市农业局农场处
14.安徽省农垦农工商联合总公司
15.福建省农业厅农垦局
16.江西省国营垦殖场管理局
17.山东省农业厅农垦局
18.河南省农牧业厅农场管理局
19.湖北省国营农场农工商联合总公司
20.武汉市国营农场管理办公室
21.湖南省农业厅农场管理局
22.广东省农垦总局
23.广西壮族自治区农垦局
24.海南省农垦总局
25.四川省农牧厅农场管理局
26.重庆市农垦局
27.成都市农垦局
28.贵州省农业厅农场管理局
29.云南省农垦总局
30.陕西省农垦农工商总公司
31.西安市农垦管理局
32.甘肃省农垦总公司
33.宁夏回族自治区农垦局
34.青海省农垦局
35.新疆生产建设兵团
36.新疆农业厅农场管理局
37.新疆畜牧厅牧场管理局
38.广州市农场管理局
39.南京市农垦农工商总公司
40.昆明市农场管理局
41.哈尔滨市农业局农场管理处
42.沈阳市农垦联合企业公司
43.大连市农牧业局农场管理处
44.中国农垦总公司
附件二:农业部直属企业名单
1.中国水产总公司 北京市
2.中国牧工商总公司 北京市
3.中国乡镇企业总公司 北京市
4.中国乡镇企业进出口服务总公司 北京市
5.中国种子公司 北京市
6.中国种畜进出口公司 北京市
7.中国农业物资供销总公司 北京市
8.中国农牧渔业国际合作公司 北京市
9.农业部出版社印刷厂 北京市
10.农业部上海援外物资管理处 上海市
11.农业部天津物资供应站 天津市
12.中国农村发展信托投资公司 北京市
13.中国绿色食品总公司 北京市
14.中国爱地集团公司 北京市
15.中国康农贸易公司 北京市
16.康达国际农业经济技术合作总公司 北京市
17.北京东方花卉进出口公司 北京市
18.北京天辰实业发展公司 北京市
19.中国华冠农机工程开发总公司 北京市
20.中国农丰优质农产品开发公司 北京市
21.北京神龙开发服务公司 北京市
22.北京聚沙实业公司 北京市
23.中亚动物保健品总公司 北京市
24.爱意能源环保技术开发公司 北京市
25.中国饲料工业技术开发总公司 北京市
附件三:水利部直属企业名单
1.丹江口水利枢纽管理局 湖北省丹江口市
2.三门峡水利枢纽管理局 河南省三门峡市
3.陆水试验枢纽管理局 湖北省蒲圻市
4.中国江河水利水电开发公司 北京市
5.中国灌排技术开发公司 北京市
6.水利电力出版社印刷厂 北京市
7.中国华水水电开发总公司 北京市
8.中国江河房地产开发公司 北京市
9.江河库区经济开发公司 北京市
10.润华农水实业开发公司 北京市



1994年11月11日

九江市城区房屋拆迁安置管理办法(试行)

江西省九江市人民政府


九江市人民政府文件

九府发(2000)26号

关于印发《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》(试行)的通知

浔阳、庐山区政府,九江开发区,市政府各部门,驻市及市属各企事业单位:
《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》(试行)已经2000年6月23日市人民政府第10次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

二000年十月一日



九江市城区房屋拆迁安置管理办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为加强本市房屋拆迁管理,保障城市建设顺利进行,保护拆迁当事人的合法权益,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和国家有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城区规划区内国有土地上,因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的,适用本办法。
第三条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人。
本办法所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和使用人。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于危旧房改造和房地产业发展,适应城镇住房制度改革,提高居民生活质量,完善各项功能,保护和改善城市生态环境。
第五条 拆迁人必须依照本办法规定,对被拆迁人给予补偿和安置,并遵循"先安置、后拆迁,先安置拆迁户、后销售商品房"的总体原则,予以货币还房或异地安置(特殊情况也可就地还房)。被拆迁人必须服从城市建设需要,在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条 市房产行政主管部门主管本市的城市房屋拆迁工作。城市房屋拆迁的具体工作由市房屋拆迁开发管理办公室组织实施。
第七条 对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或个人给予奖励。本市建设、规划、土管、教育、公安、工商、商业、供电、供水、电信、税务、物价、人防等管理部门应密切配合,保障城市房屋拆迁工作的顺利进行。

第二章 拆迁管理规定

第八条 任何单位或个人需要拆迁房屋必须持下列文件和材料,向市房屋拆迁主管部门提出申请,领取房屋拆迁许可证,并按规定交纳房屋拆迁管理费,方可拆迁。
(一)建设项目的计划批准文件;
(二)建设用地选址意见书;
(三)拆迁计划和拆迁补偿安置方案;
(四)国有土地使用证明文件;
(五)拆迁人的资信证明文件;
(六)1:200标有拟拆迁范围及道路红线的现状地形图;
房屋拆迁需要变更土地使用权的,必须依法取得土地使用权。
第九条 市房屋拆迁主管部门接到申请后,应及时审查、验证有关材料,并在七天内给予是否准予拆迁的答复。
第十条 实行房屋拆迁单位资格管理、资质等级评审和资质年审制度;对城市房屋拆迁工作人员实行培训、考核、持证上岗制度。
第十一条 市或区人民政府可以组织统一拆迁,也可以由拆迁人自行拆迁或委托拆迁。城市建设综合开发和重点工程建设应当实行统一拆迁。委托拆迁的,拆迁人应与委托人签订委托拆迁合同。不论自行拆迁或委托拆迁均应报经房屋拆迁主管部门批准,并提供一定资金作为信誉保证。
第十二条 市房屋拆迁开发管理办公室核发房屋拆迁许可证后,应及时将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人应当及时性向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十三条 被拆迁人应按公告规定的搬迁时间及时搬迁。如拆迁双方就拆迁事宜协商未达成协议的,当事人可向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。
当事人对裁决不服的,可在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间,如拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供了周转用房的,不停止拆迁的执行。
第十四条 在拆迁公告规定和本办法第十三条裁决规定的拆迁期限内,被拆迁人拒绝拆迁的,市或区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定。逾期仍不拆迁的,由市或区人民政府责成房屋拆迁主管部门强制拆迁。或由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
第十五条 拆迁公告规定期满后,供电供水部门可根据有关规定对拆迁范围实施停电、停水。
第十六条 拆迁完毕后,拆迁人应将原房屋的有关产权证明及有关资料移交市房屋拆迁开发管理办公室,办理房屋拆迁验收手续,核发《房屋拆迁工程验收合格证》,凭证到有关部门办理相关手续后方可施工。
工程竣工后,由市房屋拆迁主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收,验收合格后,核发《房地产开发综合验收合格证》。

第三章 拆迁补偿

第十七条 在拆迁公告规定的搬迁期限内,拆迁人应与被拆迁人依照本办法的规定签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人协商确定的其他条款;以房屋补偿的,协议还应当规定房屋地点、房屋面积等内容。
拆除依法代管的房屋,代管人是市房屋拆迁主管部门的,拆迁补偿协议应经公证机关公证,并办理证据保全。
第十八条 房屋拆迁的补偿和安置,一律以房屋拆迁公告前被拆迁人所持房屋所有权证、公房租用证、户口簿、土地使用权证明和工商营业执照为依据。拆迁范围确定后,房屋拆迁主管部门应书面通知:公安部门停止办理拆迁范围内居民户口入户和分户(但出生、军人复转退、高、中等院校的毕业生、婚嫁等确需入户的除外);规划部门停办修房、建房许可证;房屋发证机关停办房屋权属变更登记、公房租凭过户、抵押以及落实房屋政策手续;工商部门停止办理核发工商营业执照。如违反,所办手续无效,并对当事人从严查处,同时追究单位领导的责任。
第十九条 补偿安置协议可向公证机关依法申请公证,并报批准拆迁机关备案。
第二十条 涉及拆迁港、澳、台胞和侨胞的房屋,军事设施,教堂、寺庙、文物古迹、风景名胜等,依照有关法律、法规执行。本市重点工程建设拆迁按国家、省、市重点工程建设的有关规定办理,未列入重点工程的市政建设工程拆迁按国家有关法规办理。
第二十一条 拆迁范围内涉及的绿化带、树木、管线、人防等公共设施由房屋拆迁主管部门会同拆迁人与有关单位联系,依法按有关规定协商处理。
第二十二条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。
第二十三条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物,拆迁人应当按照其原性质、规模还房或者按《九江市拆迁房屋结构补偿标准》(附件一)给予补偿。
第二十五条 拆除违章建筑和超过规划批准期限的临时建筑不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑,按建筑材料成本结合折旧作价收购。
第二十六条 拆迁非住宅房屋以产权调换形式偿还或以货币补偿。造成停产、停业的,按《九江市拆迁房屋非住宅停业补助费标准》(附件三)予以补偿。因公用道设置、楼梯和消防通道的建设,影响还房面积的由被拆迁人按比例分摊。就地还门面的均在商场内以柜台形式归还。
拆除房管部门直管的非住宅房屋按照原建筑面积安置。安置面积大于原面积部分,由被拆除房屋所有人购买。征得房屋所有人同意,也可由房屋使用人按同等商品房价格购买,产权归房屋使用人。非法转让、出租直管非住宅公房的使用人,由房管部门收回其承租使用权。
拆除非房管部门直管的非住宅房屋以货币形式补偿的补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场价格计算。因市政、公益事业、重点工程建设拆除的,按有关规定执行。
第二十七条 拆除直管公房,单位自管房,私有住宅房屋,拆迁人应按下列办法对房屋所有人进行补偿。
(一)对要求以产权调换的形式在原地或就近偿还住宅房屋的,按原建筑面积归还。超过原房屋建筑面积在8平方米以内的部分(含8平方米),按附件一、四计算购买;超过8平方米以外的部分按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分,按商品房价格补偿给房屋所有人。
(二)以产权调换形式在异地偿还的住宅房屋,在应安置面积的基础上适当增加补偿,具体增加标准见《九江市拆迁房屋地段因素增减标准》(附件四)。
(三)对单位自管房和私房,要求作价补偿的,按照附件一、二、四执行。
(四)由房管部门管理的住宅房,还房超出原面积在8平方米以内的部分(含8平方米),换算成建筑面积后由使用人按基准价(附件一)购买,超过8平方米以外的部分由使用人按商品房价购买,产权归使用人所有。
如无单独阳台、厨房、卫生间的,还房时应按建筑面积不少于10平方米(含本数)设计一套阳台、厨房、卫生间,不算还房安置面积;原住房有独立的厨房或卫生间、阳台的,还房时应扣除。公、私房还房时,公共楼梯、公用过道对产权调换的部分不作分摊,但超出还房面积以外的部分应分摊。
第二十八条 拆除有产权纠纷的房屋,超过公告规定的搬迁期限纠纷尚未解决的,由拆迁人提出拆迁申请及补偿安置方案,报市房屋拆迁主管部门批准后再行拆迁。拆迁前市房屋拆迁主管部门应组织拆迁人及公证人员到场对被拆除房屋作现场勘察记录,绘制图形,拍摄照片,收集有关证据,并依法办理证据保全。
第二十九条 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的,由拆迁人参照本办法第二十八条的规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。

第四章 拆迁安置

第三十条 拆迁人对应当安置的被拆迁人,应根据城市规划对建设地区的要求和建设工程性质,原则上实行货币安置和异地安置。
第三十一条 被拆除房屋具备下列条件的,可认定为临街营业务。
(一)有产权证书或直管公房非住宅营业用房承租本;
(二)有经过房管部门批准的由住宅房改为非住宅房在临街的用于商业经营的第一自然间;
(三)有在拆迁公告发布时的已领取六个月以上(含六个月)的被拆迁营业房的营业执照;
(四)有在拆迁公告发布时,该营业房连续六个月以上的依法纳税凭证。
第三十二条 拆迁安置确需就地还房的,须经房屋拆迁主管部门批准方可设立被拆迁人临时过渡。过渡期一般不超过18个月,从拆迁范围内最后一户搬出之日起算;支付拆迁过渡费自腾空被拆房,上交销匙时起算。
被拆迁人自行解决过渡房的,拆迁人应当按实际过渡期间被拆迁房屋建筑面积每平方米3元/月付给被拆迁人安置补助费;由于拆迁人的责任使过渡期延长在六个月内(含六个月),安置补助费增加50%;超过六个月最高可增加到100%。
由拆迁人提供周转房的,不付给安置补助费。但由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期的,从逾期之日起由拆迁人按前款标准付给安置补助费。
第三十三条 拆除生产经营性非住宅房,在过渡期内拆迁人无力帮助维持临时生产和经营的,根据被拆迁房屋建筑面积及经营方式支付停业补助费,标准见《九江市拆迁房屋非住宅停业补助费标准》(附件三)。超过规定过渡期限的,按原标准每月递增5%。至20个月止,该标准为最高限额。
企业因拆迁需搬迁设备、产品和原材料的,拆迁人应按国家有关规定向被拆迁人计发适当补助费。
第三十四条 被拆迁人因拆迁搬家,由拆迁人付给拆迁搬家补助费。一次性搬迁付给一次搬家补助费,临时性过渡付给两次搬家补助费,每户每次搬家补助费300元。因拆迁过渡或异地安置涉及子女转学,户口迁移等,教育、公安等部门应提供方便条件。
第三十五条 拆迁人应按立体切块提供住宅安置房。对被拆迁人楼层的安置,应按照搬迁先后、面积套户型等因素合理安排;对行走不便的残疾人应当优先照顾;一户安置两套以上(含两套)的,应酌情搭配楼层。安置分配方案应张榜公布,接受群众监督。
第三十六条 被拆迁人原安装的水电表、电话、有线电视等,在拆迁时,按规定的标准和一套还一套的原则给予一次性补偿。补偿标准见《九江市拆迁房屋附属物补偿标准》(附件五)。

第五章 奖励与处罚

第三十七条 被拆迁人自愿放弃或减少安置,在规定期限内提前搬迁并签订拆迁安置协议的,拆迁人应当适当给予奖励。
第三十八条 对有下列行为之一的,由房屋拆迁主管部门予以警告,责令停止拆迁,并按所拆迁建筑面积每平方米处以30元以下罚款。
(一)未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的;
(二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的;
(三)擅自提高或者降低补偿安置标准,扩大或者缩小补偿安置范围的;
第三十九条 拆迁人无正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长过渡期限的,由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告,并视情节轻重,处以安置补助费总额1-2倍罚款。逾期二年不开发,由规划部门吊销规划用地许可证,土管部门收回土地使用权。
拆迁人擅自转让拆迁项目,牟取非法利益,或者骗购房款,情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 被拆迁人违反协议,拒绝腾退周转房的,由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告,责令限期退还周转房并处以相当于超期占用周转房期间应付周转房租金额5-10倍的罚款。
第四十一条 罚款必须使用财政部门统一印发的凭据,罚没收入一律按规定进入财政预算外帐户。
第四十二条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚通知之昌起六十日内,向作出处罚决定的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉,当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。
第四十三条 辱骂、殴打房屋拆迁管理部门工作人员,阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依照治安管理处罚条例的规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十四条 拆迁工作人员应当依法实施拆迁,不得在拆迁中使用威胁恐吓,欺诈等不正当手段。
房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

第六章 附 则

第四十五条 拆迁补偿标准、停业补助费、搬家补助费、临时安置补助费以及附属物拆迁补偿费如需调整,由市房屋拆迁主管部门会同市物价管理、建筑定额站等部门提出意见,报市政府批准后执行。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。市人民政府一九九一年七月十日颁布的《九江市城市房屋拆迁管理试行办法》、一九九四年五月六日《九江市人民政府批转市城乡建设局关于修改九江市城市房屋拆迁管理试行办法有关条款意见的通知》和市人民政府办公室一九九五年八月一日《关于进一步明确市府发(1994)15号文件有关条款的通知》即行废止。在本办法实施前批准拆迁的房屋,拆迁安置仍按原规定执行。
本办法未尽事宜,按国家和省有关规定办理。
第四十七条 本办法由九江市房产管理局负责解释。

附件一:九江市拆迁房屋结构补偿标准;(略)
附件二:九江市拆迁房屋新旧差价结算标准;(略)
附件三:九江市拆迁房屋非住宅停业补助费标准;略)
附件四:九江市拆迁房屋地段因素增减标准;(略)
附件五:九江市拆迁房屋附属物补偿标准。(略)