【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
湖北省人大常委会


长阳土家族自治县农村合作医疗条例
湖北省人大常委会


（1992年3月5日长阳土家族自治县第三届人民代表大会第二次会议通过 1992年5月30日湖北省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 参加人
第三章 承办单位
第四章 举办形式
第五章 管理机构
第六章 经 费
第七章 村卫生技术人员
第八章 奖 惩
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了巩固农村合作医疗制度，发展农村医疗卫生事业，提高村民健康水平，根据《长阳土家族自治县自治条例》第十六条、第五十九条规定，依照自治县民族的政治、经济和文化的特点，制定本条例。
第二条 农村合作医疗是在集体经济支持下，以村民互助合作为基础，按照自愿、受益和适度的原则筹集医疗预防保健基金的医疗保健制度，是直接服务于村民的公益性福利事业。
第三条 农村合作医疗必须遵循有关法律、法规和政策，坚持以预防为主、防治结合的方针，为村民健康服务。
第四条 农村合作医疗纳入自治县的国民经济和社会发展计划，逐步形成以乡（镇）卫生院为中心、卫生所为纽带、村卫生室为基础的农村合作医疗服务体系。
第五条 自治县各级人民政府对农村合作医疗工作应当加强领导。自治县卫生行政部门负责农村合作医疗工作的管理、监督和指导。有关部门应当支持乡（镇）医疗卫生单位和农村集体经济组织办好合作医疗。
第六条 村民委员会应当宣传有关法律、法规和政策，教育、推动村民参加和维护农村合作医疗，加强村卫生室的建设和管理，做好服务和协调工作。
第七条 自治县各级人民政府及其有关部门、农村合作医疗承办单位和管理机构、农村集体经济组织、村民委员会和村民，都必须遵守本条例。

第二章 参加人
第八条 自治县辖区内的村民，以户为单位参加农村合作医疗，由村民委员会统一办理注册登记等有关手续。
第九条 农村合作医疗参加人的权利：
（一）享受医疗预防保健服务；
（二）按规定报销医、药费；
（三）监督农村合作医疗基金的使用；
（四）对农村合作医疗工作提出建议、批评和意见。
第十条 农村合作医疗参加人的义务：
（一）遵守和维护农村合作医疗制度；
（二）按规定交纳农村合作医疗基金；
（三）配合村民卫生室做好预防保健工作；
（四）协助村卫生室种植、养殖、采集、加工中草药。
第十一条 农村合作医疗参加人通过村民会议、乡（镇）人民代表大会，对农村合作医疗中的重大问题作出决定，并实施监督。

第三章 承办单位
第十二条 乡（镇）卫生院、卫生所、村卫生室是农村的合作医疗的承办单位。
第十三条 承办单位必须具备相应的卫生技术力量和医疗设施。
村卫生室应配备二至三名卫生技术人员，其中应有一名女卫生技术人员。
第十四条 承办单位应当认真贯彻实施医德规范，宣传卫生知识，严格执行医疗技术规程，改善和提高医疗服务质量，发展现代医药，重视发掘、整理和充分利用民族传统医药。
第十五条 承办单位发生的医疗事故，应按国家和省有关规定处理。

第四章 举办形式
第十六条 农村合作医疗的举办形式，按照因地制宜、规模适度、便于管理、方便村民的原则确定。
第十七条 举办农村合作医疗，可以采取下列形式：
（一）卫生室承办；
（二）卫生所、卫生室联办；
（三）卫生院、卫生所、卫生室联办；
（四）其他形式。
第十八条 参加联办的各承办单位，按照国家卫生行政部门规定的职责实行分工负责制。

第五章 管理机构
第十九条 自治县和与三级承办单位相应的农村合作医疗管理委员会（小组）是农村合作医疗的管理机构。
第二十条 自治县农村合作医疗管理委员会，负责协调和处理全县农村合作医疗中的重要事项。
第二十一条 乡（镇）以下的农村合作医疗管理委员会，负责制定联办区域内的农村合作医疗管理办法，决定农村合作医疗基金的分配和作用，协调和处理农村合作医疗中的问题，不断改进和完善农村合作医疗工作。
第二十二条 村农村合作医疗管理小组，负责本村合作医疗工作，反映村民的意见和要求。

第六章 经 费
第二十三条 农村合作医疗基金的筹集，按照合理负担、收支平衡的原则，可以采取下列形式：
（一）由村民个人交纳；
（二）在村集体提留的公益金中开支；
（三）从农村集体经济中提取。
农村合作医疗基金筹集的具体标准，联办的由乡（镇）人民代表大会决定，村办的由村民会议决定。
第二十四条 农村合作医疗基金主要用于报销医、药费，在联办区域内按照统一标准、分级核算、自负盈亏的办法管理。
农村合作医疗基金在参加联办的各承办单位之间的分配比例，由联办区域内最高一级农村合作医疗管理委员会确定。
第二十五条 农村合作医疗参加人的医、药费报销比例，联办的由联办区域内最高一级农村合医疗管理委员会确定，村办的由村农村合作医疗管理小组确定。
因事在外急诊或经承办单位（联办的须经最高一级承办单位）批准外出治疗的医、药费报销比例，按前款的规定确定。
第二十六条 有下列情况之一的，医、药费不得在农村合作医疗基金中报销：
（一）比照公费医疗规定不予报销的；
（二）自选自购药品的；
（三）自行到外地治疗的；
（四）斗殴致伤、自残、酗酒、服毒、整容的；
（五）无证行医者治疗的；
（六）应按其他规定报销的。
第二十七条 承办单位必须建立农村合作医疗费专用帐目，加强管理。
各级农村合作医疗管理机构，对农村合作医疗经费收支情况，应当定期清理并予公开，确保专款专用。
第二十八条 村民委员会应当给村卫生室划拨一定数量的药田。村卫生室应积极种植、养殖、采集、加工和利用中草药，增加收入，发展农村合作医疗事业。

第七章 村卫生技术人员
第二十九条 村卫生技术人员必须具备下列条件：
（一）热爱卫生技术工作，有救死扶伤、热心为村民服务的精神；
（二）具备中等以上专业技术水平。
有技术职称的离、退休国家、集体卫生技术人员和经自治县卫生行政部门批准的民间医生，可聘任参加村卫生室工作。
第三十条 对在职的村卫生技术人员，自治县卫生行政部门应当进行培训，提高素质。培训经费，可以由自治县卫生行政部门、用人单位和本人共同负担。
第三十一条 村卫生技术人员实行技术职务聘任制。技术职务设卫生员、乡村医士、乡村医师、主管乡村医师四级。技术职务评定工作由自治县卫生行政部门会同人事部门组织进行，对符合条件的按有关规定发给卫生技术职务资格证书。
第三十二条 村卫生技术人员应当保持相对稳定。撤换、调动和增加主管乡村医师、乡村医师，由村民委员会和卫生所共同提名，经乡（镇）农村合作医疗管理委员会和卫生院审查，报自治县卫生行政部门批准。撤换、调动和增加乡村医士、卫生员，由村民委员会和卫生所共同提名，
报乡（镇）农村合作医疗管理委员会和卫生院批准，并报自治县卫生行政部门备案。

第三十三条 村卫生技术人员的报酬，应同所在村主要干部的报酬大致相当，乡村医师以上的可略高于村主要干部的报酬。村卫生技术人员报酬的具体标准由乡（镇）农村合作医疗管理委员会和村民委员会共同评定。
第三十四条 村卫生技术人员报酬的来源，由自治县人民政府根据国家有关规定，结合本县的实际情况确定。
第三十五条 自治县按照国家、集体、个人三方负担的原则，设立村卫生技术人员退休基金，并逐步建立退休保险制度，为村卫生技术人员提供退休后的基本生活保障。

第八章 奖 惩
第三十六条 对认真执行国家有关法律、法规和本条例，在农村合作医疗工作中作出显著成绩的单位和个人，由自治县人民政府或有关部门予以表彰。
第三十七条 对违反国家有关法律、法规和本条例的，由有关部门依照有关规定给予处罚。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第三十八条 自治县人民政府应当制定实施本条例的具体办法。
第三十九条 本条例具体运用的问题，由自治县卫生行政部门解释。
第四十条 本条例自公布之日起施行。



1992年5月30日