一、基本案情

　　周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

　　二、分歧

　　法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

　　第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。

　　三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：

　　本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。

　　何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起　物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。

　　由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

　　因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

　　（作者单位：湖南省道县人民法院）
黑龙江省人大常委会


黑龙江省消费者权益保护条例
黑龙江省人大常委会


（1995年12月15日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 1996年2月1日起施行）^

目 录

第一章 总 则
第二章 经营者行为
第三章 争议的解决
第四章 消费者组织
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的建立和健康发展，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的消费者，是指为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。
本条例所称的经营者，是指为消费者提供商品或者服务的经济组织和个体工商户。
第三条 消费者享有《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的各项权利。
第四条 各级人民政府建立消费者权益保护办公会议制度，负责组织、协调、督促有关行政部门做好保护消费者合法权益的工作，支持消费者协会依法履行保护消费者合法权益的职能。其日常工作，由同级工商行政管理部门负责。
第五条 各级工商行政管理部门和技术监督、卫生、商检、物价、税务等有关行政部门应当依照法律、法规的规定，在各自的职责范围内，保护消费者的合法权益。
有关国家机关、事业组织、社会团体应当依法保护消费者的合法权益。
第六条 各级人民法院应当及时受理消费者提起的诉讼，依法保护消费者的合法权益。
第七条 新闻单位应对损害消费者合法权益的行为进行舆论监督。

第二章 经营者行为
第八条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
第九条 经营者提供商品或者服务不得有下列欺诈行为：
（一）雇佣他人或者合谋进行欺骗性的销售诱导；
（二）对商品或者服务作虚假的现场演示和说明；
（三）在商品中掺杂、掺假、以假充真、以次充好、减少数量或者销售失效、变质、污染的商品；
（四）利用明码标价或其它手段进行欺骗性价格表示；
（五）对所修理的商品，故意损坏或者更换不需要更换的零配件；
（六）以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品或者提供服务；
（七）伪造商品的产地，伪造或者冒用他人的厂名、厂址，以虚假名称从事经营活动；
（八）销售处理品、残次品、等外品等商品未予标明；
（九）伪造假冒他人注册商标、商检机构证单或者认证标志、名优标志等质量标志；
（十）销售未经检验属于法定检验的进口商品；
（十一）通过虚假广告活动，欺骗和误导消费者；
（十二）其他欺诈行为。
第十条 经营者不得强行销售、强行服务、强迫消费者接受其规定的价格及其他不合理的条件。
第十一条 国家规定或者双方约定包修、包换、包退（以下简称三包）的商品出现问题时，经营者应当及时进行修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货，并不得收取任何费用。大件商品往返所需运输费用，由经营者承担。
第十二条 经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式，作出经消费者不公平、不合理的规定，损害消费者合法权益。
第十三条 带料加工及修配业的经营者应当在给消费者的取货凭证上写明材料名称、数量、加工、修配费用以及消费者提出的规格、款式、质量等要求和取货日期。
第十四条 经营者以预收款方式提供商品或者服务的、必须按照约定履行。
第十五条 经有关法定检验机构认定不合格的商品，消费者要求退货的，经营者应当负责退货。
第十六条 经营者在保险公司投保的商品，给消费者造成损失的，应当由经营者直接赔偿消费者的损失，不得推诿。
第十七条 经营者提供商品或者服务，按照规定给消费者开具发票或者服务单据。
经营者应当按照规定和消费者的要求给消费者开具信誉卡。
信誉卡由消费者协会监制，经营者不得伪造、仿制。
第十八条 消费者协会根据消费者投诉进行调查时，经营者不得拒绝。

第三章 争议的解决
第十九条 消费者与经营者发生消费者权益争议协商和解不成的，可以自行选择投诉、申诉、提请仲裁、提起诉讼，任何组织或个人不得以任何理由干预、阻止、刁难。
第二十条 消费者与经营者发生消费者权益争议引起的投诉，消费者协会应当自接到投诉之日起10日内，作出受理或者不受理的决定，并书面通知当事人。
消费者协会应当自受理之日起10日内开始调查、调解。
经调解达成和解协议的，消费者协会应当派出代表参加签署和解协议；调解未达成协议的，消费者协会应当就当事人之间主要分歧和本协会的意见制作文书留存。
第二十一条 消费者与经营者发生消费者权益争议引起的申诉，由有关行政部门受理：
（一）因商品的质量、标准、计量问题引起的申诉，由技术监督、物价或者工商行政管理部门受理，其中因进口商品的质量问题引起的申诉，由商检机构受理；
（二）因假冒他人商标和商品装潢，以及虚假广告宣传引起的申诉，由工商行政管理部门受理；
（三）因商品或者服务的卫生问题引起的申诉，由卫生行政管理部门受理；
（四）因商品或者服务的价格问题引起的申诉，由物价管理部门受理；
（五）因购买、使用商品或者接受服务的其他问题引起的申诉，由工商行政管理部门受理。
法律、法规另有规定的，按其规定执行。
第二十二条 同一申诉涉及两个以上行政部门受理范围的，消费者可以自行选定其中的一个行政部门申诉；需要有关行政部门配合的，有关行政部门应当予以配合。
第二十三条 申诉受理机构应当自接到申诉之日起10日内，作出受理或者不受理的决定，并书面通知当事人。
申诉受理机构应当在受理通知书下达之日起15日内开始调查、处理，最长不超过3个月结案。
第二十四条 消费者投诉、申诉应当提供实物、发票或者信誉卡等凭证。
第二十五条 消费者投诉、申诉的时效按照下列规定执行：
（一）国家规定或者双方约定三包期限的，其时效为三包期间并再延长1个月；
（二）国家未规定，双方也未约定三包期限的，其时效为6个月，自消费者或者其他利害关系人知道或者应当知道其权益受到损害之日起计算。
投诉、申诉超过时效的，有关受理机构可以不予以受理。
第二十六条 消费者与经营者发生消费者权益争议，双方自愿达成仲裁协议的，由仲裁委员会受理。
第二十七条 消费者与经营者因商品质量发生争议，可以按有关行政部门的职责分工到法定检验机构进行检验。

第四章 消费者组织
第二十八条 县级以上行政区应当成立消费者协会，设立办公室。
有关行政部门可以委托消费者协会对侵害消费者权益的行为进行调查、处理。
第二十九条 消费者协会可以参与对经营者经营的商品或者服务的监督、检查，并可以向社会公布检查的结果。
消费者协会可以根据消费者的反映，对商品的信誉做出调查、比较、评议，向消费者提供消费信息和咨询服务。
第三十条 消费者协会可以通过大众传播媒介公布消费者投诉情况，并对损害消费者合法权益的经营者进行揭露、批评。
第三十一条 消费者协会可以代理不特定的多数消费者对损害消费者权益的行为提起诉讼。
第三十二条 县（区）以上的消费者协会实行消费者权益保护基金制度，推动消费者权益保护事业的发展。
消费者权益保护基金由地方财政、有关行政部门给予资助；企业事业组织、社会团体、个体工商户自愿给予支持。

第五章 法律责任
第三十三条 行政部门处理消费者申诉时，应当对违法经营者先责令赔偿消费者的损失，然后依法进行处罚。
第三十四条 经营者有本条例第九条所规定情形之一的，由有关行政部门依法处罚。法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收非法所得、处非法所得1至5倍罚款；没有非法所得的，处10000元以下罚款；情节严重的，责令停
业整顿或吊销营业执照。
第三十五条 经营者违反本条例下列规定的，由工商行政管理部门给予以下处罚：
（一）违反第十条规定，责令其改正，并没收其非法所得，处5000元以下罚款；情节严重的，责令其停业整顿或者吊销营业执照。
（二）违反第十一条规定的，责令其按照规定执行；拒不执行的，处2000元以下罚款。
（三）违反第十二条、第十三条规定的，责令其改正；拒不改正的，处1000元以下罚款。
（四）违反第十四条规定的，责令其按照约定履行或者退回预收款，同时，责令其向消费者支付预收款的预收期2倍定期存款利息；拒不执行的，处预收款2倍以下罚款。
第三十六条 经营者违反本条例第十七条第一款规定的，由税务部门处10000元以下罚款。
经营者违反本条例第十七条第二款规定的，由工商行政管理部门责令其改正，并处100元以下罚款。
经营者违反本条例第十七条第三款规定的，由工商行政管理部门全部没收，并处5000元以下罚款，情节严重的，责令其停业整顿。
第三十七条 法定检验机构检验证明其商品存在质量问题的，经营者应当承担检验费用；检验证明其商品不存在质量问题，消费者应当承担检验费用；对难以检验的商品，经营者应当提供自己无过错的证据，不能提供的，应当承担责任。
第三十八条 经营者违反本条例第十五条、第十六条规定的，由受理其申诉的行政部门责令其改正；拒不改正的，处该商品价款2至5倍罚款。
第三十九条 经营者提供的商品或者服务存在质量问题，消费者因修理、更换、退货以及为解决争议误工的，经营者应当给予赔偿。赔偿标准参照省统计部门提供的上年度本省职工平均日工资计算。
第四十条 消费者因商品质量问题要求退货的，遇价格下降时，经营者应当按照原价格退还货款：价格上涨时，按照新价格退还货款。法律、法规另有规定或者双方另有约定的除外。
第四十一条 罚没必须使用财政部门统一印制的票据，罚没款全额上缴同级财政部门。
第四十二条 经营者对处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或者向人民法院提起诉讼。
经营者对处罚决定逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第四十三条 对消费者依法提出的投诉或者申诉，消费者协会办事机构或者有关行政部门无正当理由拒绝受理、不予答复或者受理后拖延不办的，由其上一级消费者协会或者上一级行政部门给予通报批评，并责令其立即履行职责。
第四十四条 有关行政部门、消费者协会工作人员包庇经营者侵害消费者合法权益行为的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第四十五条 违反本条例构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十六条 本条例所称商品存在质量问题，是指经营者为消费者提供的商品不符合《中华人民共和国产品质量法》规定的产品质量要求。
第四十七条 农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料，参照本条例执行。
经营者提供的种子、农药、化肥、农用塑料薄膜、油脂燃料、农机具配件等农业生产资料不符合国农现行标准，给农民造成损失的，经营者应当赔偿由此造成的直接经济损失和可得利益的损失。
经营者销售农业生产资料时不得搭配销售其他商品。
第四十八条 本条例自1996年2月1日起施行。黑龙江省人民代表大会常务委员会1989年9月23日发布的《黑龙江省保护消费者合法权益条例》同时废止。



1995年12月15日